Zakopane pozostaje najdroższym kurortem mieszkaniowym w Polsce. Ceny nowych mieszkań są średnio o 25% wyższe niż w Warszawie. Nie dziwi więc fakt, że z perspektywy inwestycyjnej coraz ciekawsze stają się miejscowości położone w bezpośrednim sąsiedztwie znanych kurortów. Nie chodzi przy tym wyłącznie o niższy próg wejścia. W segmencie premium atutem może być to, czego w najbardziej obleganych lokalizacjach jest coraz mniej: kameralność, prywatność, otoczenie natury i ograniczona podaż nieruchomości. Dobrym przykładem jest Kościelisko, które łączy bliskość Zakopanego z zupełnie innym charakterem wypoczynku.
Rynek mieszkań wakacyjnych w Polsce wszedł w bardziej dojrzałą fazę. Sam fakt, że nieruchomość znajduje się w popularnym kurorcie, coraz rzadziej jest wystarczającym argumentem inwestycyjnym. Nabywcy analizują nie tylko potencjał najmu i rozpoznawalność miejscowości, ale również jakość konkretnej lokalizacji, dostępność gruntów, charakter otoczenia czy możliwość zachowania wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie.
Widać to szczególnie na najbardziej rozwiniętych rynkach górskich. Wraz ze wzrostem cen w głównych kurortach część popytu może kierować się w stronę ich bezpośredniego sąsiedztwa – niekoniecznie w poszukiwaniu najtańszych nieruchomości, ale produktów oferujących inny zestaw korzyści. Bliskość znanego kurortu może być połączona z mniejszą skalą zabudowy, większą prywatnością i bezpośrednim kontaktem z naturą.
Kościelisko jest dobrym przykładem takiego rynku. Choć znajduje się zaledwie kilka kilometrów od Zakopanego, nie pełni wyłącznie funkcji jego tańszego zaplecza. To odrębna lokalizacja premium, w której wartość nieruchomości może budować nie intensywność turystycznego ruchu, lecz właśnie ograniczona skala rynku i cechy trudne do odtworzenia w najbardziej zurbanizowanych częściach regionu. Nie oznacza to jednak, że Kościelisko jest „tanią alternatywą” dla Zakopanego. Wręcz przeciwnie – samo należy do najdroższych lokalizacji wypoczynkowych w kraju.
Premium coraz częściej oznacza prywatność
Zmienia się natomiast to, czego zamożny klient oczekuje od nieruchomości w górach. Obok prestiżu adresu coraz większego znaczenia nabierają cechy, których nie sposób później zmienić: widok, otoczenie, niska intensywność zabudowy czy poczucie prywatności.
– Jeszcze kilka lat temu przy wyborze nieruchomości wakacyjnej bardzo silnie działał sam adres. Zakopane dawało natychmiastową rozpoznawalność. Dzisiaj coraz częściej spotykamy inwestorów, którzy patrzą szerzej. Chcą korzystać z infrastruktury regionu, ale niekoniecznie mieszkać w jego najbardziej zatłoczonym punkcie. Dla klienta premium luksusem może być właśnie to, że po kilkunastu minutach od centrum znajduje się w miejscu, w którym ma widok na góry, ciszę i znacznie większą prywatność – mówi Tomasz Kozioł z Marshall Real Estate.
Kościelisko dobrze wpisuje się w ten model. Jest położone w bezpośrednim sąsiedztwie Zakopanego, ale jednocześnie oferuje inny charakter zabudowy oraz dostęp do terenów rekreacyjnych i górskich.
W przypadku rynku premium właśnie ta kombinacja może stanowić przewagę.
Mniejsza podaż może stać się wartością
Z punktu widzenia inwestora istotny jest jeszcze jeden parametr – skala rynku. Ograniczona podaż w miejscowościach górskich wynika m.in. z mniejszej liczby atrakcyjnych gruntów oraz ograniczeń krajobrazowych i środowiskowych.
W segmencie premium niewielka podaż nie musi być wadą. Jeżeli lokalizacja ma mocne fundamenty turystyczne, ograniczoną możliwość dalszej zabudowy i jednocześnie rośnie zainteresowanie klientów poszukujących bardziej kameralnych miejsc, ograniczona dostępność dobrego produktu może działać na jego korzyść. Z perspektywy inwestora istotne jest jednak nie to, czy miejscowość jest mała, lecz czy trudno będzie w niej odtworzyć podobny produkt za kilka lat.
Nie wystarczy już kupić „czegoś w górach”
Dojrzewanie rynku apartamentów wakacyjnych oznacza także większą selektywność inwestorów. Przy wyborze nieruchomości wakacyjnych szczególnie istotne pozostają lokalizacja, widok, standard inwestycji, dostęp do infrastruktury rekreacyjnej oraz możliwość całorocznego wykorzystania obiektu.
To zmienia również sposób kalkulowania potencjalnej inwestycji.
– Dzisiaj nie wystarczy założyć, że skoro nieruchomość znajduje się w górach, będzie dobrą inwestycją. Trzeba sprawdzić, kto ma być jej przyszłym użytkownikiem, jaka jest konkurencja w promieniu kilku kilometrów, jak wygląda sezonowość i co sprawi, że klient będzie skłonny zapłacić za pobyt więcej niż w sąsiednim obiekcie. W segmencie premium stopa zwrotu zaczyna się od jakości produktu, a nie od obietnicy wysokiego obłożenia – mówi Tomasz Kozioł.
Inwestor powinien myśleć również o tym, komu sprzeda apartament za kilka lat
W przypadku nieruchomości wakacyjnych rentowność najmu pozostaje jednym z podstawowych parametrów inwestycyjnych, ale nie powinna być analizowana w oderwaniu od potencjalnej wartości nieruchomości w przyszłości. Szczególnie w segmencie premium znaczenie ma płynność produktu i odpowiedź na pytanie, czy za kilka lub kilkanaście lat będzie on nadal atrakcyjny dla kolejnego wymagającego nabywcy.
To przesuwa uwagę z krótkoterminowego obłożenia na cechy nieruchomości, które mogą zachować swoją wartość niezależnie od zmieniających się trendów turystycznych.
– Kupując apartament inwestycyjny, warto myśleć nie tylko o tym, ile może zarobić w najbliższym sezonie. Drugie pytanie powinno brzmieć: kto będzie chciał kupić tę nieruchomość ode mnie za pięć czy dziesięć lat? Im więcej cech produktu jest unikalnych i trudnych do powielenia, tym mocniejsze są jego fundamenty. Właśnie dlatego w segmencie premium tak istotne są mikrolokalizacja, widok, ograniczona zabudowa i jakość otoczenia – podsumowuje Tomasz Kozioł.