Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz projektowane przepisy wykonawcze zaczynają coraz mocniej wpływać na sposób projektowania nowych inwestycji mieszkaniowych. W praktyce nie chodzi jednak o budowę klasycznych schronów pod każdym blokiem, lecz o zupełnie nowe podejście do projektowania części podziemnych budynków. Garaże, piwnice i kondygnacje techniczne mają w przyszłości pełnić nie tylko funkcję użytkową, ale również ochronną.
To temat, który jeszcze kilka lat temu niemal nie istniał w debacie o mieszkaniówce. Dziś wraca regularnie – zarówno w kontekście wojny w Ukrainie i rosnących napięć geopolitycznych, jak i nowych regulacji dotyczących ochrony ludności i obrony cywilnej.
Co ważne, zmiany nie pozostają wyłącznie na poziomie ustaw i rozporządzeń. Samorządy już dziś zaczynają projektować infrastrukturę miejską w taki sposób, aby łączyła funkcje codzienne z ochronnymi. W Piasecznie planowane są miejsca ukrycia połączone z parkingami podziemnymi i naziemnymi, schron ma powstać m.in. pod boiskiem typu Orlik. Równolegle pojawiają się prywatne projekty, takie jak ORLIK S-1 -koncepcja schronu pod boiskiem sportowym, który w czasie pokoju działa jako obiekt komercyjny, a w sytuacji zagrożenia może pełnić funkcję pełnowymiarowego schronienia dla setek osób.
Nie schron pod każdym blokiem, ale nowe funkcje części podziemnych
W przestrzeni publicznej często pojawia się uproszczenie, że każdy nowy budynek wielorodzinny będzie musiał posiadać schron. W praktyce nowe regulacje oraz projekty aktów wykonawczych dotyczą przede wszystkim obowiązku zapewnienia miejsc doraźnego schronienia lub odpowiedniego przygotowania kondygnacji podziemnych w części nowych inwestycji mieszkaniowych i budynków użyteczności publicznej.
Najczęściej oznacza to konieczność projektowania garaży podziemnych, piwnic lub przestrzeni technicznych w taki sposób, aby mogły zostać wykorzystane jako infrastruktura ochronna w sytuacji zagrożenia.
– Rynek musi oddzielić emocje od faktów. Nie mówimy o budowie klasycznych schronów wojskowych pod każdym apartamentowcem. Znacznie częściej chodzi o przygotowanie części podziemnych budynku tak, aby mogły pełnić funkcję miejsca doraźnego schronienia. To jednak nadal oznacza dodatkowe wymagania projektowe, techniczne i organizacyjne – mówi Jacek Piotr Kacprzyk, ekspert ds. nieruchomości od ponad 20 lat związany jestem z branżą deweloperską.
Część szczegółowych wymagań technicznych nadal pozostaje na etapie konsultacji i doprecyzowywania przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, dlatego rynek czeka na ostateczny model wdrożenia nowych obowiązków.
Garaż podziemny przestaje być tylko parkingiem
Największe zmiany mogą dotyczyć właśnie kondygnacji podziemnych. Dotychczas projektowano je głównie z myślą o miejscach postojowych, komórkach lokatorskich i zapleczu technicznym. Nowe przepisy mogą sprawić, że część tej przestrzeni będzie musiała spełniać dodatkowe wymagania związane z bezpieczeństwem i ochroną ludności.
W praktyce może to oznaczać m.in.:
- zmianę układu garaży,
- wydzielanie dodatkowych stref technicznych,
- stosowanie określonych systemów wentylacji,
- wzmacnianie części konstrukcji,
- zapewnienie alternatywnego zasilania i infrastruktury awaryjnej.
– Kondygnacja podziemna przestaje być wyłącznie miejscem na samochody i komórki lokatorskie. Coraz bardziej staje się elementem infrastruktury bezpieczeństwa budynku. Dla projektantów i deweloperów oznacza to konieczność zupełnie innego podejścia do planowania części podziemnych inwestycji, a także innego sposobu kalkulowania kosztów i rentowności – podkreśla Kacprzyk.
Miasta zaczynają łączyć bezpieczeństwo z codzienną infrastrukturą
Coraz wyraźniej widać, że schrony i miejsca ukrycia nie będą powstawać jako oddzielne obiekty funkcjonujące wyłącznie na czas kryzysu. Samorządy oraz firmy projektowe coraz częściej analizują model infrastruktury wielofunkcyjnej.
W Piasecznie planowane są miejsca ukrycia pod parkingami, placami zabaw i obiektami sportowymi. Z kolei projekt ORLIK S-1 zakłada budowę schronu pod boiskiem szkolnym, który na co dzień funkcjonowałby jako klub sportowy. Według założeń projekt ma zapewniać ochronę dla 750 osób przez 72 godziny.
To pokazuje, że infrastruktura ochronna zaczyna być projektowana jako część codziennego funkcjonowania miasta, a nie wyłącznie jako obiekt „na czas wojny”.
Czy nowe regulacje wpłyną na ceny mieszkań?
To jedno z najważniejszych pytań dla rynku nieruchomości. Eksperci nie mają większych wątpliwości, że dodatkowe wymagania techniczne mogą przełożyć się na wzrost kosztów realizacji inwestycji — szczególnie w dużych miastach, gdzie przestrzeń podziemna jest już dziś maksymalnie wykorzystana.
Skala wpływu będzie zależeć m.in. od:
- lokalizacji inwestycji,
- warunków gruntowych,
- liczby kondygnacji podziemnych,
- standardu budynku,
- ostatecznego zakresu wymagań technicznych.
– Każdy dodatkowy wymóg techniczny finalnie wpływa na budżet inwestycji. Rynek będzie musiał odpowiedzieć sobie na pytanie, gdzie te koszty zostaną rozłożone – czy w cenie mieszkań, kosztach części wspólnych, liczbie miejsc parkingowych czy innych elementach projektu. To będzie jeden z ważniejszych tematów dla branży w najbliższych latach – ocenia Jacek Piotr Kacprzyk.
Bezpieczeństwo jako nowy element jakości inwestycji
Jeszcze kilka lat temu kupujący zwracali uwagę przede wszystkim na lokalizację, standard części wspólnych czy energooszczędność budynku. Dziś coraz większe znaczenie zaczyna mieć odporność infrastrukturalna — czyli przygotowanie budynku na sytuacje kryzysowe, awarie energetyczne czy problemy związane z bezpieczeństwem.
– Bezpieczeństwo infrastrukturalne może stać się jednym z nowych elementów jakości inwestycji. Nie chodzi o budowanie atmosfery zagrożenia, ale o projektowanie budynków bardziej odpornych i przygotowanych na różne scenariusze kryzysowe – od awarii infrastruktury po sytuacje nadzwyczajne – mówi Kacprzyk.
Coraz więcej wskazuje więc na to, że pytanie o bezpieczeństwo budynku może w kolejnych latach stać się równie naturalne jak pytanie o liczbę miejsc parkingowych, standard części wspólnych czy koszty utrzymania nieruchomości.