Wymogi z obszaru ESG w centrach handlowych dotyczą ich właścicieli – czyli wynajmujących, a nie najemców
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wskazuje, że nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania o wpływie na środowisko. Najemcy sklepów i punktów usługowych w centrach handlowych nie mogą być zmuszani do wymiany prawidłowo działających urządzeń czy instalacji na nowe, na podstawie rzekomych przepisów ESG.
Nieuzasadnione jest także oczekiwanie wobec najemców przekazywania wynajmującym jakichkolwiek informacji o śladzie węglowym. Wszystkie dane do sporządzenia raportów ESG nieruchomości powinny być bowiem w posiadaniu właściciela obiektu i w jego gestii jest proces pozyskiwania niezbędnych danych bez zwiększania kosztów biurokratycznych. Informacja o charakterystyce energetycznej budynku powinna być ogólnie dostępna także dla klientów, a przekazywana najemcom przed przystąpieniem do negocjacji umów najmu. Ponadto świadectwa charakterystyki zakładają przygotowanie i przedstawienie (choć nie udostępniane publiczne) planów inwestycji i modernizacji wpływających na ograniczenie energochłonności budynku.
Według obecnego stanu prawnego przepisy nie nakładają wymogu poprawy bilansu energetycznego budynków, a jedynie wymóg rzetelnej informacji o status quo. Jeśli jednak właściciele centrów handlowych planują inwestycje i modernizacje w celu poprawy charakterystyki energetycznej budynku – wówczas powinni na bieżąco informować o tym najemców, ale przede wszystkim nie próbować przerzucać kosztów tych działań na prowadzących sklepy i punkty usługowe.
„Przekazywanie najemcom charakterystyki energetycznej centrów handlowych i planów modernizacji w tym obszarze to nie tylko dobra praktyka – to obowiązek w ramach bieżącej działalności. Dziś brakuje takich danych. Raporty są przygotowywane dla instytucji finansujących, a nie udostępniane najemcom – a to przecież najemcy budują wartość centrum handlowego i są kluczowym partnerem bieżącego funkcjonowania. Jeśli właściciele obiektów chcą wdrażać rozwiązania z obszaru ESG – to bardzo dobrze. Wynajmujący nie mają jednak podstaw prawnych do oczekiwania, by najemcy dokonywali wymiany witryn, pomp ciepła, elementów instalacji i innych funkcjonalnie sprawnych składowych wyposażenia czy wystroju. To jest niezgodne z założeniem ekologicznego ograniczania konsumpcji i marnotrawstwa. W takich sytuacjach można nawet zastanawiać się, czy nie mamy do czynienia z greenwashingiem. Nie zgadzamy się na wymuszoną wymianę urządzeń czy przeprowadzanie remontów wcześniej, niż jest to konieczne z przyczyn technicznych. Dążymy do jak najdłuższego ich eksploatowania, działając w duchu zrównoważonej konsumpcji – by ograniczyć ilość odpadów oraz zużycie energii i surowców potrzebnych do wyprodukowania nowych urządzeń czy pozyskania materiałów budowlanych. Oczekujemy, że zarządcy obiektów przedstawią najemcom świadectwa charakterystyki energetycznej i plany modernizacji w ramach własnych strategii ESG. ESG jako filozofia zakłada dialog i poszanowanie interesariuszy – uwzględnianie opinii i interesów stron, nie zaś wymuszanie. Czy w aktualnej sytuacji rynkowej można mówić o dialogu? – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
Istniejące centra handlowe wymagają systematycznie nowych inwestycji – zarówno ze względu na ich starzenie się, jak i zmiany standardów wymagane przez kierunek modyfikacji prawa unijnego w zakresie ESG. Prawo nakłada obowiązki związane z nieruchomością na właściciela nieruchomości – dotyczą one bezpieczeństwa i zgodności z aktualnymi przepisami. Wynajmujący próbują przenosić swoje obowiązki na najemców, od lat apelujących o równość w umowach najmu Dotyczy to w szczególności prawidłowego rozłożenia ryzyka biznesowego na strony umów.
„Zgodnie z aktualnymi na kwiecień 2024 roku przepisami prawnymi z zakresu ESG nie ma obowiązku modernizacji obiektów istniejących, a jedynie obowiązek raportowania np. o śladzie węglowym generowanym przez te obiekty przez wąską grupę największych podmiotów. Stąd w mojej ocenie bezpodstawne są wszelkie żądania dotyczące wymiany urządzeń czy wyposażenia lokali najemców w centrach handlowych. Żaden najemca nie musi się zobowiązywać w umowach do takich działań w oparciu o argument, że jest to wymóg prawa – warto zatem negocjować tego typu oczekiwania. Należy pamiętać, że ESG to nie jest nakaz bycia ekologicznym, to jest obowiązek rzetelnej sprawozdawczości. Transformacja energetyczna co do zasady ma być wprowadzana narzędziami miękkimi (preferencyjne finansowanie, dotacje itp.), a nie nakazami. W pełni podzielam takie założenie. Często łączy się z ESG nakazy i zakazy prawne z zakresu prawa ochrony środowiska czy prawa budowlanego , np. minimalne standardy efektywności energetycznej budynków czy choćby zakaz sprzedaży samochodów spalinowych – jednak należy pamiętać, że są to obowiązki dopiero planowane do wdrożenia w prawie polskim lub odsunięte w czasie o kilka czy kilkanaście lat. Niejednokrotnie nie mają jeszcze finalnego kształtu. Stąd ważny jest także ciągły monitoring stanu prawnego” – wyjaśnia adwokat Tomasz Wojech – stały mediator sądowy, ekspert z zakresu compliance (w tym ESG), obsługi prawnej inwestycji budowlanych (w tym FIDIC), audytu prawnego nieruchomości, zabezpieczeń wierzytelności, prawa handlowego, prawa zamówień publicznych oraz prawa nowych technologii.
Zofia Morbiato – dyrektor generalna w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od 2020 r. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza ponad 150 firm, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników. Listę firm członkowskich, postulaty, aktualne informacje o działaniach podejmowanych przez ZPPHiU i wszelkich aktywnościach, także medialnych, jego przedstawicieli można znaleźć na stronie:
https://zpphiu.pl/
https://www.linkedin.com/company/42895191