W dobie rosnących cen energii efektywność energetyczna staje się kluczowym czynnikiem decydującym o rentowności biurowego biznesu. Na tą rentowność ma wpływ jeszcze jeden istotny fakt. Chodzi o pracowników, którzy po doświadczeniu pandemii, nie mają najmniejszej potrzeby powrotu do tradycyjnego biura. Wiedząc o tym, musimy całkowicie zmienić swoje spojrzenie na rolę tradycyjnej powierzchni biurowej w biznesowym świecie.
Rosnące ceny energii, a jednocześnie utrzymujący się po pandemii, model pracy hybrydowej zmieniają radykalnie sytuację na rynku wynajmu powierzchni biurowych. Najemcy i najmujący zdają sobie sprawę, że wieloletnia inwestycja w biuro jest dzisiaj obarczona ryzykiem, bo generuje koszty, które mogą negatywnie wpływać na rentowność biznesu.
Wszystko komplikuje fakt, że wymogi zgodności ESG nakładają na właścicieli biur konieczność wdrożenia kosztownych, ale społecznie i środowiskowo, niezbędnych rozwiązań. Jednak sytuacja, w której tkwiliśmy przez lata musi ulec zmianie. Musi, bo liczne badania pokazują, że nieruchomości odpowiadają za blisko 40 procent emisji szkodliwych substancji do atmosfery. Jedna czwarta z tych emisji jest efektem zastosowania konkretnych materiałów do budowy budynku, a reszta generowana jest przez same budynki w trakcie ich bieżącego funkcjonowania, m.in. przez systemy dostarczania energii. Aby redukcje emisji stały się faktem, nieruchomości komercyjne potrzebują zmian w zarządzaniu biznesem i nowych technologii.
Zielone pokolenie dyktuje warunki
Nie bez znaczenia jest tu też zmiana pokoleniowa na rynku pracy. Dla millenialsów pojęcie zrównoważonego rozwoju nie jest tylko i wyłącznie modnym hasłem. Dla tej generacji pracowników znaczenie ma dzisiaj już nie tylko wybór eco produktów, recycling w świecie mody, czy krytyczne spojrzenie na podróże lotnicze. Nowym elementem tej układanki staje się przekonanie, że miejsce, w którym pracujemy powinno być pozbawione toksycznego wpływu na środowisko.
Nowe realia biznesowe wywołane pandemią i wojną, rosnące ceny energii, widmo recesji, a także proekologiczne postawy wśród millenialsów – a więc także i najemców biur – powodują, że priorytetem dla właściciela powierzchni biurowej jest dzisiaj maksymalna energooszczędność jak i dekarbonizacja, czyli redukcja szkodliwych emisji. Pojęcie zrównoważonego rozwoju będzie więc coraz częściej pojawiać się w umowach najmu, a przewagę konkurencyjną firmy osiągną wtedy, gdy zagwarantują najemcy pakiet rozwiązań minimalizujących jego stres związany z wydatkami na energię.
Jak to osiągnąć?
Skuteczne rozwiązania, które prowadzą do redukcji szkodliwych emisji powinny dotyczyć kilku obszarów.
- Właściciele nieruchomości powinni decydować się na ekologiczne sposoby wytwarzania i magazynowania energii, stosując m.in. panele słoneczne w budynkach biurowych.
- Obniżenie poziomu emisji będzie możliwe dzięki zastosowaniu odpowiednich materiałów do budowy i izolacji budynku. Użycie drewna, ekologicznej stali i konstrukcji modułowych powinno stawać się standardem w budynkach wpisujących się filozofię zrównoważonego rozwoju.
- Konieczne będzie przejście na maksymalnie energooszczędne systemy oświetleniowe i zastosowanie niskoemisyjnych systemów ogrzewania, chłodzenia i wyposażenie budynków w energooszczędną klimatyzację.
- Należy wzmacniać energooszczędność budynku i powierzchni biurowej poprzez lepszą kontrolę zużycia energii. Pożądanym rozwiązaniem będzie tu zastosowanie inteligentnych czujników, które pozwolą śledzić zużycie energii potrzebnej do ogrzewania, oświetlania i chłodzenia budynków.
- Pozytywny wpływ na środowisko będzie miało odpowiednie zarządzanie przestrzenią biurową – optymalne jej rozplanowanie pozwoli na maksymalne wykorzystanie energii, a tym samym obniżenie jej kosztów i redukcję emisji.
Tradycyjne biura muszą zniknąć
Dążeniom do maksymalnego obniżenia emisji powinna towarzyszyć świadomość wszystkich zainteresowanych stron – deweloperów, właścicieli, najemców, wynajmujących, że na rynku nieruchomości dokonuje się rewolucyjna zmiana. Dotyczy ona przede wszystkim postrzegania roli powierzchni biurowej. Niestety badania przeprowadzone przez firmę New Work pokazują, że wymogi zgodności ESG przez branżę nieruchomości biurowych postrzegane są jako zagrożenie, bo 90 proc. istniejących powierzchni biurowych nie jest zgodnych z tymi standardami. Ryzyka transformacji są więc duże. Nie zmienia to jednak faktu, że nie ma odwrotu od przekształcania modeli biznesowych, które muszą dzisiaj generować pozytywną odpowiedź na negatywne zjawiska związane z klimatem.
„Podczas gdy właściciele powierzchni biurowych wciąż są zdezorientowani i mają nadzieję na powrót do dawnych czasów, najemcy proszą o dostosowane podejście i propozycję zupełnie nowego produktu skrojonego na miarę nowych czasów, który uwzględnia ich faktyczne potrzeby” – mówi Hubert Abt, dyrektor generalny i założyciel New Work & workcloud24.
Korporacje, które chcą w swoim funkcjonowaniu wypełniać wymogi ESG muszą uświadomić sobie więc faktyczne potrzeby firm dotyczące najmu. Ta refleksja musi bazować na kluczowym fakcie, że całe rzesze pracowników doceniły i pracę hybrydową, bo stała się ona dla nich synonimem istotnych wartości. Nie ma więc powrotu do biura starego typu, bo nikt nie będzie chciał w nim pracować.
„Biuro musi być dla pracownika wyjątkowym doświadczeniem, a nie przestrzenią, do której jest on sztywno przywiązany. Pracownik tylko wówczas zdecyduje się na powrót do niego, gdy będzie miał poczucie, że proponowane mu na miejscu rozwiązania uwzględniają jego faktyczne, nowe potrzeby. Zmierzamy nieuchronnie ku modelowi, w którym zapraszamy pracowników do zarezerwowanej specjalnie dla nich powierzchni biurowej na określony wymiar godzin. Gwarantujemy im łatwy dostęp do urządzeń biurowych, optymalizujemy ilość czasu jaką pokonują z drogi do biura, stwarzamy im możliwość przeżycia profesjonalnego doświadczenia, zapewniając dostęp do udogodnień, których pozbawieni są, pracując zdalnie z domu” – mówi Hubert Abt.
Współczesna powierzchnia biurowa staje się więc miejscem idealnie dopasowanym do faktycznych (postpandemicznych) modeli pracy i do standardów ESG. Będzie to możliwe tylko wówczas, gdy potraktujemy ją jako centrum cyfrowych usług serwisowych wynajmowanych w modelu subskrypcyjnym, a nie jako tradycyjne biuro wynajmowane na długi okres. Modele subskrypcji muszą stopniowo zastępować tradycyjną dzierżawę, która towarzyszyła nam w ostatnich kilkudziesięciu latach. Jest tak, bo rzeczywistość, w której funkcjonujemy w niczym nie przypomina rzeczywistości, w której funkcjonowaliśmy przez ostatnie kilkadziesiąt lat. Mało tego, w niczym nie przypomina świata sprzed pandemii.