Polska branża budowlana od kilku lat funkcjonuje w warunkach rosnących kosztów realizacji inwestycji, niedoboru wykwalifikowanych pracowników oraz presji na marże. Jednocześnie coraz wyraźniej postępuje proces koncentracji rynku. Najwięksi wykonawcy, realizujący wielomilionowe kontrakty dla deweloperów i sektora publicznego, korzystają z efektu skali, silniejszej pozycji negocjacyjnej oraz większego dostępu do finansowania. W efekcie mniejsze firmy wykonawcze coraz częściej muszą konkurować nie tylko o zlecenia, ale również o pracowników, materiały i płynność finansową.
W takim otoczeniu nawet pozornie standardowy konflikt związany z realizacją inwestycji może mieć zupełnie inne konsekwencje dla uczestników rynku. Dla dużego wykonawcy oznacza zwykle dodatkowe koszty i wydłużony proces rozliczeń oraz realizacji inwestycji. Dla mniejszej firmy może stać się zagrożeniem dla dalszego funkcjonowania. Warto też podkreślić, że inne szanse na rynku mają duże podmioty wykonawcze, a inne mniejsze firmy. Ma to związek z dostępnością do pracowników, parku maszynowego czy know how.
Rynek nie jest tak równy, jak wynikałoby z umów
Formalnie strony inwestycji budowlanych funkcjonują na równych zasadach. W praktyce ich możliwości finansowe, organizacyjne i negocjacyjne bywają diametralnie różne.
– W teorii mamy do czynienia z równorzędnymi przedsiębiorcami. W praktyce branża budowlana działa często w modelu silnej asymetrii kontraktowej, w którym mniejszy uczestnik procesu inwestycyjnego ma ograniczoną możliwość realnego negocjowania warunków współpracy – mówi Andrzej Hantke, partner zarządzający w Kancelarii Hantke & Piskor. – Wynika to głównie ze skali działalności. Większe podmioty mają dostęp do tańszych materiałów, korzystniejszych warunków finansowania oraz bardziej stabilnych łańcuchów dostaw. Mogą również negocjować lepsze ceny z podwykonawcami i dostawcami dzięki dużej liczbie realizowanych projektów. Na rynku budowlanym nie ma jednak jednej odpowiedzi na pytanie, czy przewagę mają duzi czy mali wykonawcy. Wiele zależy od rodzaju inwestycji, jej skali, lokalizacji oraz oczekiwań inwestora.
Duże firmy wykonawcze korzystają z przewag wynikających ze skali działalności. Realizując równolegle wiele projektów, mogą negocjować korzystniejsze warunki zakupu materiałów oraz usług, co przekłada się na niższe koszty realizacji inwestycji. Jednocześnie przy dużej liczbie prowadzonych kontraktów częściej opierają się na rozbudowanej sieci współpracujących firm, a charakterystycznym elementem rynku są również dłuższe terminy płatności, które dla mniejszych uczestników procesu budowlanego stanowią dodatkowe wyzwanie.
Mniejsi wykonawcy funkcjonują w innych realiach. Często mierzą się z ograniczonym dostępem do wykwalifikowanych pracowników, mniejszym zapleczem sprzętowym czy niższymi możliwościami finansowania działalności. Z drugiej strony są zwykle bardziej elastyczni organizacyjnie, szybciej podejmują decyzje i łatwiej dostosowują się do specyfiki konkretnej inwestycji. W niektórych segmentach rynku pozwala im to osiągać wyższe marże niż największym graczom.
– Szczególnie dobrze widać to na rynkach lokalnych oraz w miejscowościach turystycznych. Tam znaczną część inwestycji realizują właśnie mniejsze firmy, które dzięki znajomości lokalnego rynku i większej elastyczności skutecznie konkurują z największymi wykonawcami. Duzi gracze rzadziej angażują się natomiast w projekty niszowe, premium lub o mniejszej skali, koncentrując się na przedsięwzięciach zapewniających odpowiednią efektywność biznesową – mówi Karol Szumański, współzałożyciel Marshall Real Estate firmy działającej na rynku nieruchomości premium, odpowiedzialnej za przygotowanie, realizację i komercjalizację projektów deweloperskich.
Jak powstają konflikty na budowie?
Choć każda inwestycja ma swoją specyfikę, źródła sporów są zazwyczaj podobne.
1. Dodatkowe prace bez formalnego rozliczenia
W trakcie realizacji inwestycji zakres prac często ewoluuje. Pojawiają się zmiany projektowe, dodatkowe roboty lub nowe oczekiwania inwestora. Problem pojawia się wtedy, gdy formalna dokumentacja nie jest aktualizowana na bieżąco. W konsekwencji na etapie rozliczeń każda ze stron może inaczej oceniać zakres wykonanych prac i należne wynagrodzenie.
2. Wstrzymana płatność jako narzędzie nacisku
Część wynagrodzenia zostaje zatrzymana do czasu wyjaśnienia kwestii spornych. Dla większego wykonawcy jest to często element procesu negocjacyjnego. Dla mniejszej firmy może oznaczać utratę płynności finansowej.
3. Odpowiedzialność za opóźnienia
Problemy wynikają z wielu czynników: zmian projektowych, decyzji inwestora czy trudności organizacyjnych. W praktyce odpowiedzialność finansowa często trafia do uczestnika rynku, który ma najmniejsze możliwości negocjacyjne.
4. Rozliczenia uzależnione od kolejnych etapów inwestycji
Nawet jeśli firma wykonała swoją część prac zgodnie z harmonogramem, środki mogą zostać zamrożone z powodu problemów pojawiających się na dalszych etapach realizacji projektu.
– W wielu przypadkach spór jest tylko końcowym etapem dłuższego procesu. Problemy zaczynają się wcześniej – od sposobu konstruowania umów i praktyki ich realizacji. Jeżeli ryzyko jest przerzucane jednostronnie, konflikt jest naturalną konsekwencją – wskazuje Andrzej Hantke.
Dla jednych koszt. Dla innych zagrożenie
Największa różnica pomiędzy dużymi i mniejszymi wykonawcami ujawnia się wtedy, gdy konflikt zaczyna się przeciągać.
Duża firma może potraktować spór jako element prowadzenia działalności. Dysponuje zapleczem finansowym, zespołem prawnym i możliwością rozłożenia ryzyka na wiele prowadzonych projektów.
Mniejsze przedsiębiorstwa działają zazwyczaj przy znacznie niższych rezerwach finansowych. W ich przypadku nawet kilkumiesięczne opóźnienie w otrzymaniu należnych środków może przełożyć się na problemy z regulowaniem własnych zobowiązań.
– Największym kosztem sporów budowlanych bardzo często nie są koszty prawne, tylko czas. W sytuacji, gdy firma przez kilka miesięcy nie otrzymuje należnych środków, traci zdolność do regulowania własnych zobowiązań. To jest moment, w którym spór przestaje być problemem prawnym, a staje się problemem egzystencjalnym dla przedsiębiorstwa – podkreśla Andrzej Hantke.
Co naprawdę liczy się dla inwestora
Zdaniem przedstawicieli rynku nieruchomości sama wielkość wykonawcy nie powinna być jedynym kryterium oceny partnera biznesowego.
– Z perspektywy inwestora kluczowe znaczenie mają przede wszystkim jakość wykonanych prac, stosowane materiały, organizacja procesu budowlanego, terminowość oraz zakres udzielanych gwarancji. Duzi wykonawcy często oferują większe poczucie bezpieczeństwa wynikające ze skali działalności, natomiast mniejsze firmy mogą zapewnić większą dostępność, krótszy czas oczekiwania na rozpoczęcie prac oraz bardziej indywidualne podejście do projektu – podkreśla Tomasz Kozioł, współzałożyciel Marshall Real Estate.
Jak dodaje, nie można jednoznacznie wskazać zwycięzcy tego porównania.
– W jednych inwestycjach przewagę będzie miał duży wykonawca, w innych lepiej sprawdzi się firma mniejsza. Ostatecznie o sukcesie projektu decydują kompetencje, doświadczenie i jakość realizacji, a nie wyłącznie skala działalności przedsiębiorstwa.
Mediacja nie rozwiąże wszystkich problemów
Obowiązkowe kierowanie stron do mediacji może ograniczyć liczbę wieloletnich procesów i przyspieszyć zawieranie ugód. Nie zmienia jednak faktu, że mediacja rozpoczyna się dopiero wtedy, gdy konflikt już istnieje.
Jeżeli jedna ze stron dysponuje silnym zapleczem finansowym, a druga walczy o utrzymanie płynności, formalna równość stron nie zawsze oznacza rzeczywistą równowagę negocjacyjną.
W efekcie coraz większego znaczenia nabiera nie tylko sama procedura rozwiązywania sporów, ale również sposób konstruowania umów oraz podział ryzyk pomiędzy uczestnikami inwestycji.
Konflikt wpisany w model rynku
Wprowadzenie obowiązkowej mediacji pokazuje, że ustawodawca dostrzega skalę problemu. Spory budowlane nie są dziś wyjątkiem, lecz jednym z elementów funkcjonowania rynku.
Ich źródłem nie jest jednak wyłącznie niewłaściwa realizacja kontraktów. Coraz częściej wynikają z modelu współpracy, w którym uczestnicy inwestycji dysponują zupełnie różnymi możliwościami finansowymi i negocjacyjnymi.
Dopóki znaczna część ryzyka będzie koncentrować się po stronie słabszych ekonomicznie uczestników rynku, konflikty pozostaną naturalnym elementem branży. Różnica polega jedynie na tym, że nie wszyscy odczuwają ich skutki w takim samym stopniu.