Luka czynszowa a jakość życia gospodarstw domowych w Europie Środkowo-Wschodniej
Co to jest luka czynszowa i z czego ona wynika? W których państwach regionu Europy Środkowo-Wschodniej (EŚW) występuje najmniejsza luka czynszowa i dlaczego? A gdzie jest najwyższa luka czynszowa i z czym to się wiąże? Na te m.in. pytania odpowiada opracowany przez ekspertów SGH jeden z rozdziałów Raportu SGH i Forum Ekonomicznego 2024, który 3 września br. zostanie zaprezentowany na inauguracji Forum Ekonomicznego w Karpaczu.
W badaniu przedstawiono analizę luki czynszowej w państwach EŚW w latach 2017–2022. Według ogólnej definicji luka czynszowa to odsetek gospodarstw domowych, które mają dochody zbyt niskie, aby kupić lub wynająć odpowiednie (tj. zaspokające minimalne potrzeby mieszkaniowe) mieszkanie po cenie rynkowej, a równocześnie zbyt wysokie, aby uzyskać mieszkanie dotowane przez państwo, których obecnie jest zbyt mało.
Wielkość tak zdefiniowanej luki czynszowej jest pochodną kilku czynników, w tym: struktury demograficznej gospodarstw domowych, wysokości ich dochodów rozporządzalnych, cen mieszkań, wysokości stawek czynszu najmu, kosztów utrzymania nieruchomości, dostępności fizycznej i finansowej mieszkań dotowanych przez państwo, a także warunków udzielania kredytów hipotecznych.
„Luka czynszowa pokazuje odsetek gospodarstw domowych, które mają kłopot z zaspokojeniem swojej potrzeby mieszkaniowej. Niestety, luka ta jest w państwach EŚW wyższa niż na zachodzie Europy, a w Polsce jest na jednym z najwyższych poziomów w regionie. Aby ją obniżyć, niezbędne jest wprowadzenie kompleksowych zmian w zakresie polityki mieszkaniowej i zwiększenia zaangażowania państwa w zapewnienie obywatelom mieszkań dostępnych fizycznie i cenowo” – mówi dr hab. Adam Czerniak, prof. SGH.
Rozmiar luki czynszowej w regionie EŚW jest silnie zróżnicowany. Najmniejsza luka czynszowa występuje w Słowenii (13%) i Estonii (17%), czyli najmniejszych i zarazem najbogatszych państwach regionu. Po pierwsze, niewielka populacja automatycznie zmniejsza absolutną skalę zróżnicowania dochodów, a co za tym idzie dostępności finansowej mieszkań. Mniejsze rynki nieruchomości cechują się bowiem większym stopniem homogeniczności, tj. mniejszym zróżnicowaniem cen w skali kraju i mniejszym zróżnicowaniem dostępu do kredytów hipotecznych. Po drugie, średni poziom cen w małych krajach jest w większym stopniu powiązany ze średnim poziomem cen w krajach ościennych, zwłaszcza jeżeli między państwami może następować swobodny przepływ towarów i ludzi, a one same należą do jednego obszaru walutowego.
Najwyższa luka czynszowa charakteryzuje natomiast największe kraje regionu – Polskę (35%), Rumunię i Bułgarię (po 36%) – które są równocześnie jednymi z najbiedniejszych w Unii Europejskiej według dochodu nominalnego na mieszkańca. Wyjątkiem od tej reguły jest tylko Łotwa, gdzie luka czynszowa wynosiła w 2022 r. aż 37%.
Eksperci: dr hab. Adam Czerniak, prof. SGH, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej; dr Aleksandra Jadach-Sepioło, Katedra Miasta Innowacyjnego; Jan Kroszka, student SGH; dr Izabela Rudzka, Zakład Badań nad Bankructwami Przedsiębiorstw; prof. dr hab. Anna Szelągowska, kierownik Katedry Miasta Innowacyjnego.
W sprawie wywiadów z ekspertami prosimy o kontakt z rzecznikiem SGH i Zespołem prasowym.