Odwieczny dylemat: kupić, czy wynajmować?

W ostatnich miesiącach rosnące stopy procentowe dość mocno ograniczyły dostęp do mieszkań osobom,  które chciały sfinansować ich zakup za pomocą kredytu. Wiele osób nadal wynajmuje mieszkanie w oczekiwaniu na poprawę sytuacji na rynku kredytowym. Eksperci Metrohouse i Credipass starają się odpowiedzieć na pytanie, gdzie warto pomyśleć o zakupie własnego M.

Gorący rynek wynajmu

Rynek wynajmu mieszkań przeżywa istny renesans. Kumulacja różnego rodzaju czynników rynkowych sprawia, że zainteresowanie wynajmem mieszkań utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Choć wielokrotnie powtarzaną cezurą czasową dla tak silnej aktywności na tym rynku jest wybuch wojny w Ukrainie, to tak naprawdę zielone światło dla popularności najmu dały decyzje Rady Polityki Pieniężnej o podwyżkach stóp procentowych, które powoli, acz skutecznie eliminowały z rynku potencjalnych nabywców chcących sfinansować zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu. Do coraz bardziej zwiększającej się grupy najemców dołączyła w lutym fala uchodźców z Ukrainy. Na tak skokowy wzrost popytu na mieszkania nie byłoby przygotowane żadne z państw – tym bardziej nie była też przygotowana Polska, gdzie rynek wynajmu jest bardzo rozproszony, niezinstytucjonalizowany i daleki od zachodnich standardów. Tymczasem dotychczas stabilnie rosnący rynek wynajmu w ciągu kilku miesięcy osiągnął niespotykane dotąd tempo wzrostów cen i ograniczonej podaży. 

W takiej sytuacji jeszcze bardziej aktualne staje się pytanie, czy posiadając zdolność kredytową warto zainwestować obecnie w zakup mieszkania, czy bardziej opłacalny jest jego wynajem. Odpowiedź nie jest jednoznaczna.  Do wyliczeń zostało przyjęte dwupokojowe mieszkanie o przeciętnym standardzie o powierzchni 40 m kw. Średnia cena transakcyjna takiego mieszkania została zaczerpnięta z danych transakcyjnych zawartych w raporcie Barometr Metrohouse i Credipass za II kw. 2022 r. Dane dotyczące średniej raty kredytu przygotowane przez ekspertów Credipass dotyczą sytuacji, kiedy finansowanie dotyczy 80% ceny nieruchomości. Wzięliśmy pod uwagę najniższą możliwą do uzyskania ratę kredytu w banku na dzień 11.08.2022 (oprocentowanie stałe).

Zakup na kredyt

Jeżeli chcielibyśmy takie mieszkanie kupić na kredyt, to przyjmując powyższe kryteria, najwięcej, bo 2835 zł miesięcznej raty kredytu zapłacą osoby, które zdecydują się na zakup mieszkania w Warszawie. Zgodnie z wyliczeniami aktualnie najniższą ratę kredytu zapłacą nabywcy mieszkania w Łodzi tj. 1 400 zł. Gdańsk i Kraków to miasta, gdzie co miesiąc należy wyłożyć ok.2 400-2500 zł na spłatę kredytu. Rata poniżej 2 tys. zł dostępna jest dla mieszkańców Wrocławia i Poznania.

Obecnie największym wyzwaniem dla osób, które chcą zakupić mieszkanie na kredyt to zdolność kredytowa. Wzrastające stopy procentowe i wprowadzone od kwietnia nowe rekomendacje KNF znacząco ją obniżyły. Nie bez znaczenia jest także inflacja i powszechna drożyzna, która dodatkowo obciąża budżet domowy – mówi Tomasz Kosiba, Ekspert finansowy Credipass. Nie oznacza to jednak, że nie ma dziś możliwości finansowania zakupu nieruchomości kredytem. Jako eksperci finansowi analizujemy sytuację klienta i podpowiadamy w jaki sposób można podwyższyć zdolność. Wyjściem jest także „uzbieranie” większej kwoty wkładu własnego, co dodatkowo obniża także koszty samego kredytu. 

Może jednak wynajem?

Zajmijmy się teraz sprawdzeniem cen najmu w analizowanych miastach. Przedstawione ceny nie zawierają kosztów administracyjnych ani cen mediów. W ten sposób będziemy mogli je łatwiej porównać z wysokością raty kredytu – zarówno w przypadku najmu, jak i spłaty kredytu kwoty te i tak należy regulować niezależnie. 

Według analiz Metohouse przeciętnie najwięcej, bo średnio 2680 zł miesięcznego czynszu muszą zapłacić najemcy z Warszawy. Nieznacznie mniej, bo 2560 zł to średnia kwota najmu dla mieszkania we Wrocławiu i Gdańsku. Taniej najmiemy mieszkanie w Poznaniu i Krakowie (2200-2300 zł). Niższe ceny mieszkań w Łodzi znajdują też odzwierciedlenie w czynszach ofertowych, które w tym mieście dla naszego sztandarowego mieszkania wynoszą średnio 1880 zł. 

Z powyższych danych wynika, że spośród analizowanych sześciu miast zakup mieszkania na kredyt w porównaniu do wynajmu najbardziej opłacalny jest we Wrocławiu, gdzie wynajmując mieszkanie co miesiąc nadpłacamy średnio 574 zł w stosunku do wyliczonej raty kredytu. Prawie 500 zł więcej za najem w porównaniu do spłaty kredytu zapłacimy w Łodzi, a prawie 400 zł w Poznaniu. Jak widać, w tych trzech miastach bardziej opłaca się kupić niż wynajmować. Dość podobne wyliczenia raty kredytu i miesięcznego czynszu przynosi nam Gdańsk. W tym przypadku różnica na korzyść kredytu wynosi zaledwie 61 zł. 

W pozostałych dwóch miastach sytuacja przemawia za wynajmem. Zarówno w Krakowie, jak i Warszawie odpowiednio 106 i 155 zł więcej zapłacimy za miesięczną ratę kredytu. Należy jednak pamiętać, że są to dwa największe rynki wynajmu mieszkań w Polsce, co pozwala na znalezienie mieszkań w cenie odbiegającej znacząco od założonej średniej ceny najmu. 

Jak widać, nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi, która pozwoliłaby ustalić przewagę najmu mieszkania nad jego zakupem lub na odwrót. Kwestię tę trzeba rozpatrywać lokalnie w odniesieniu do aktualnych cen. W obecnej sytuacji szczególnie istotne jest, aby dokładnie sprawdzić zarówno własną zdolność kredytową oraz możliwość comiesięcznych spłat zobowiązań kredytowych. Duże znaczenie przy zakupie mieszkania ma też wkład własny do kredytu. Przy obecnych cenach nabywca musi dysponować kwotą co najmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych, by mógł myśleć o staraniach o kredyt. Bariera ta nie istnieje w przypadku rynku najmu mieszkań, gdzie standardowo należy uiścić kaucję dla właściciela w wysokości jednomiesięcznego czynszu najmu.