Wywiad z Dominikiem Leszczyńskim, Zarządzającym i Założycielem DL Invest Group, jednej z najszybciej rozwijających się polskich grup deweloperskich i inwestorskich
Dominik Leszczynski – dyrektor generalny DL Invest Group .
Fot. Dawid Markysz / EDYTOR.net
W ostatnich miesiącach DL Invest Group pozyskała kolejnego po Europejskim Banku Odbudowy i Rozwoju (który dostarczył finansowania na poziomie 72 milionów Euro) międzynarodowego partnera finansowego: Macquarie Capital który udzielił spółce finansowania w wysokości 123,4 mln Euro. Firma ma w planach m.in.: realizację setek tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej dla uznanych, międzynarodowych spółek, budowę nowych biurowców oraz parków handlowych. Nie wyklucza także kolejnych akwizycji. W ostatnim czasie kupiła biurowiec w Warszawie czym zadebiutowała na stołecznym rynku oraz zabytkowy dworzec kolejowy Nadodrze we Wrocławiu, na terenie którego znajdą się biura, powierzchnie handlowe i usługowe.
DL Invest Group pozyskało partnera finansowego. Czy to jest finansowanie na konkretny cel?
Dominik Leszczyński, prezes DL Invest Group: Tak, to kolejny istotny krok w rozwoju Naszej firmy oraz potwierdzenie jakości Naszej struktury, po pozyskaniu finansowania z Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, pozyskaliśmy międzynarodowego partnera finansowego w postaci jednego z największych banków na świecie grupę Macquarie Capital, która przeznaczy 123,4 mln euro na Nasz rozwój. Zabezpieczeniem długu oraz celem jest rozwój projektów logistycznych zlokalizowanych w całej Polsce o łącznej powierzchni ponad 193 tys. mkw. Plany naszej współpracy są dalekosiężne, między innymi planujemy nowe inwestycje w oparciu o posiadany bank ziemi na którym możemy wybudować ponad 500.000 mkw. powierzchni najmu.
Jakie?
Konsekwentnie, zgodnie z przyjętą strategią rozbudowujemy Nasz portfel aktywów którego wartość przekracza już 2 miliardy złotych poprzez zabudowę posiadanego banku ziemi. W tym roku to między innymi magazyn pod hurtownię farmaceutyczną dla grupy Dr. Max w podwarszawskim Teresinie, gdzie już stoi centrum dystrybucyjne Stokrotki o powierzchni ponad 34 000 mkw. (docelowo projekt DL Invest Park Teresin dostarczy na rynek ponad 100.000 mkw. powierzchni najmu), dla której budujemy kolejny taki obiekt w Rzeszowie o powierzchni ponad 25.000 mkw. Rozpoczęliśmy budowę powierzchni przemysłowo magazynowych w Sędziszowie Małopolskim dla firmy SaarGummi, jednego z globalnych dostawców komponentów dla branży automotive, gdzie docelowy potencjał zabudowy przekracza 100.000 mkw. W planach są także kolejne fazy w DL Invest Park Psary, gdzie już ulokowały się Still, Gefco, Stokrotka czy też DHL Supply Chain. Finalizujemy zakupy gruntów pod kolejne magazyny ostatniej mili. W Poznaniu będzie to obiekt kurierski o powierzchni 10 tys. mkw., a we Wrocławiu – 30 tys. mkw. W zakresie budowy małych, podmiejskich magazynów współpracujemy między innymi ze spółką InPost. Z kolei w Katowicach mamy zabezpieczoną 7-hektarową działkę na terenach poprzemysłowych, które zrewitalizujemy. Zamierzamy wybudować tam 30 tys. mkw. powierzchni magazynowej, połączonej z biurową o wielkości 20 tys. mkw. Jest to nieruchomość przy ul. Murckowskiej w doskonałej lokalizacji. Pracujemy nad kolejnymi projektami w bardzo dobrych lokalizacjach, gdzie będziemy dostosowywać istniejące nieruchomości do aktualnych potrzeb najemców. Kluczowy w tej strategii jest Nasz model biznesowy „buduj i trzymaj”. Realizowane projekty pozostają Naszą własnością to znaczy, że występujemy nie tylko jako deweloper, ale w szczególności, jako długoterminowy właściciel i inwestor, który posiada w ramach wewnętrznej struktury generalnego wykonawcę, biuro projektowe, działy wynajmu oraz dział zarządzania nieruchomościami. Dzięki rozbudowanej strukturze możemy szybko przeprojektować i przebudować powierzchnie dostosowując projekt do potrzeb najemców dodatkowo gwarantując im ekspansję oraz rozwój w danej lokalizacji bez potrzeby relokacji. Na dynamicznie zmieniającym się rynku, nasz model biznesowy daje dużą przewagę nad standardowym konkurencyjnym modelem tzw. wybuduj i sprzedaj, gdzie najemca wraz z projektem jest sprzedawany często jeszcze w trakcie budowy. Dodatkowo posiadanie rozbudowanych struktur wewnętrznych gwarantuje nam kontrolę kosztów na wysokim poziomie, co również przekonuje naszych partnerów.
Czyli DL Invest Group mocno się rozwija w momencie, gdy wiele firm zaczyna się zastanawiać nad swoją przyszłością?
Ucieczka do przodu w dobie rynkowych zawirowań to zasada, której hołdujemy. Oczywiście, nie jest to zasada możliwa do wdrożenia dla każdego. Rozwijamy naszą firmą konsekwentnie od wielu lat w myśl założeń naszej długoterminowej strategii. Rozpoczęliśmy od projektów handlowych to jest parków i innych niewielkich handlowych konceptów i ciągle rozbudowywanego banku ziemi. Następnie rozpoczęliśmy realizację projektów biurowych i magazynowych, a teraz rozważamy także nasz debiut w sektorach mieszkaniowym i hotelowym. Nasz dotychczasowy wzrost charakteryzował się bardzo niskim poziomem zadłużenia. Obecnie widzimy wiele rynkowych okazji i jednocześnie mamy stosunkowo duże możliwości pozyskiwania zabezpieczonego na doskonale funkcjonujących nieruchomościach finansowania na korzystnych warunkach, co umożliwia nam dynamiczny rozwój w czasie, gdy większość firm zastanawia się nad ograniczeniem swojej działalności. Ta przemyślana, realizowana od wielu lat strategia postawi nas w nowej, dobrej pozycji w czasie, gdy wróci rynkowa koniunktura. Podsumowując: w czasach prosperity nie konsumowaliśmy zysków, postawiliśmy na rozsądny, organiczny wzrost. I taką strategię doceniają obecnie zarówno banki, jak i inne instytucje finansowe.
Jakie są plany firmy w odniesieniu do sektora biurowego?
W planach mamy pięć projektów, między innymi w oparciu o rozbudowę doskonałych lokalizacji o kolejne obiekty/fazy, których atrakcyjność potwierdzona jest w pełni wynajętymi już istniejącymi projektami. W Katowicach przygotowujemy się do rozbudowy DL Piano przy Roździeńskiego. Pierwsza faza tego projektu liczy 15 tys. mkw. Pracujemy nad finalną koncepcją DL Piano II. Drugim projektem jest DL Tower II przy Al. Korfantego 138. Z kolei w Gliwicach kończymy DL Prime i przygotowujemy się do kolejnego etapu. W Gliwicach ciągle brakuje nowoczesnych powierzchni biurowych. Jednak najbardziej wymagającą realizacją w ciągu najbliższych lat będzie zabytkowy wrocławski Dworzec Nadodrze, który niedawno kupiliśmy. To projekt z duszą. Zamierzamy go zrewitalizować i wzbogacić o nowe funkcje.
Firma w ostatnim czasie kupiła biurowiec IRIS na warszawskim Służewcu Przemysłowym. Nie boicie się konkurencji?
To dla nas duża akwizycja – chodzi o blisko 90 mln zł. Obiekt jest w 94% skomercjalizowany. Transakcja będzie kolejną akwizycją zrealizowaną zgodnie z celami określonymi w naszej strategii. Chcemy konsekwentnie realizować nasze plany organicznego rozwoju w oparciu o zabudowę naszego banku ziemi w połączeniu z akwizycją oportunistycznych projektów połączoną z rewitalizacją, rekomercjalizacją oraz aktywnym zarządzeniem projektami celem zwiększenia ich wartości.
Budynek IRIS znajduje się na warszawskim Służewcu Przemysłowym, wyjątkowym w skali Polski obszarze, który na przestrzeni ostatnich lat dynamicznie się rozwijał będąc punktem odniesienia dla wielu innych dzielnic biznesowych w kraju. Dzielnica przeszła znaczącą metamorfozę przemieniając się z monokulturowego obszaru miasta w niemalże samowystarczalną dzielnicę biurowo-mieszkaniową z bardzo dobrą komunikacją, sklepami, punktami usługowymi i rekreacyjnymi. Jestem przekonany, że doskonała lokalizacja naszego budynku, skala oraz wysoka jakość gwarantują duże zainteresowanie i powodzenie nieruchomości wśród najemców.
Sektor handlowy jest również bardzo ważny dla DL Invest Group. Jakie są plany firmy w odniesieniu do tego obszaru rynku?
Aktualnie w portfelu mamy dwanaście parków handlowych. W tym roku do użytku został oddany drugi etap parku w Knurowie. Trwają przygotowania do budowy parku handlowego w Mikołowie, który planowo ma zostać uruchomiony pod koniec 2023 roku. Planujemy także dwa kolejne obiekty, na które mamy już pozwolenia na budowę to jest w Kielcach i w Nowym Dworze Gdańskim.
Dodatkowo, pierwiastek handlowy jest silnie obecny w naszych nowych kompleksach biurowych. Realizując nowoczesne biurowce nie zapominamy o codziennych potrzebach naszych najemców. Budynki przygotowujemy w formule mixed-use korzystając z naszego doświadczenia zdobytego na rynku handlowym. Parki handlowe to z założenia koncepty sąsiedzkie mające zaspokoić potrzeby lokalnych społeczności. W tym samym duchu wprowadzamy handel i usługi do naszych inwestycji biurowych – mają to być funkcje komplementarne względem potrzeb naszych najemców biurowych oraz mieszkańców sąsiednich budynków.
Zamierzacie też zadebiutować w nowych sektorach rynku nieruchomości komercyjnych, prawda?
Tak, już od ponad dwóch lat badamy rynek hotelowy i PRS. Zamierzamy wzbogacić nasze kompleksy biurowe mieszkaniami na wynajem oraz hotelami. Prowadzimy rozmowy z operatorami hotelowymi na temat trzech lokalizacji. Chcemy, by wydzierżawili część powierzchni naszych biurowców, prowadząc w nich hotel. Równolegle rozmawiamy z inwestorami o mieszkaniach na wynajem. W ten sposób nasze realizacje staną się jeszcze bardziej multifunkcyjnymi kompleksami, które zaspokoją wszystkie niezbędne potrzeby ich użytkowników.
Które wasze trzy lokalizacje chcecie przekształcić w taki klasyczny mixed-use?
DL Tower w Katowicach, DL Prime w Gliwicach i w Siewierzu, gdzie mamy tereny przy jeziorze przeznaczone na funkcje usługowo-mieszkaniowo-hotelowe.
Czy to nie są zbyt odważne projekty? Przecież zarówno sektor biurowy, jak i hotelowy mocno ucierpiały w pandemii. Niektórzy twierdzą nawet, że właściwie nie odzyskały przed pandemicznej kondycji. A już na pewno banki odwróciły się od hoteli.
Na ten moment nie mamy problemów z pozyskiwaniem finansowania na nasze projekty biurowe. Nasz portfel wynajęty jest w 97%, a nowe nieruchomości wynajmują się już w fazie realizacji. Stąd decyzja o budowaniu kolejnych. Strategia dostarczania na rynek wysokiej jakości projektów, z doskonałą infrastrukturą towarzyszącą sprawdza się. Pandemia oczywiście zmieniła rynek biurowy. W miastach regionalnych najemcy zaczęli na przykład optymalizować swoje powierzchnie. My dosyć szybko zareagowaliśmy na tę tendencję, dostarczając im mniejsze powierzchnie. Dodatkowo, nasz portfel najemców jest zdywersyfikowany. Nasz model komercjalizacji nie koncentruje się na jednej czy dwóch głównych, dużych firmach, lecz na kilkudziesięciu różnych podmiotach. Uruchomiliśmy też koncept biur serwisowanych DL Space. Idea jest taka, by co najmniej pięć do dziesięciu procent powierzchni każdego naszego biurowca wypełniały właśnie biura serwisowane. Rozwiązanie świetnie się sprawdza. To jest nasz autorski koncept, więc potrafimy go zawsze dostosować do potrzeb naszych klientów, a z biur serwisowanych korzystają zarówno małe firmy, jak również duże korporacje, które potrzebują w danym okresie na krótko dodatkowej powierzchni na przykład dla zespołu projektowego.
DL Invest Group nie sprzedaje swoich budynków więc strategia dostarczania nieruchomości spełniających rozmaite potrzeby najemców wydaje się jak najbardziej słuszna.
Tak, choć raz na cztery lata, staramy się upłynnić jeden obiekt, żeby pokazać instytucjom finansowym, że potrafimy zarówno budować, modernizować i zarządzać, ale też z zyskiem sprzedać nieruchomości. Tak było na przykład z centrum handlowym w Zgorzelcu, które kupiliśmy w 2020 w czasie trwania pandemii, pozyskaliśmy finansowanie, przebudowaliśmy, zmieniliśmy tenant-mix i sprzedaliśmy w 2021 roku przy całkowitym zwrocie z inwestycji na poziomie 63%. To także był dowód dla instytucji finansowych, że dobrze przygotowany projekt, z przemyślaną strategią może być nawet w trudnych warunkach atrakcyjnym aktywem, a DL Invest Group wie, jak budować wartość nieruchomości także w trudnych czasach.
Dziękuję za rozmowę.
***
DL Invest Group to jeden z najdynamiczniej rozwijających się polskich inwestorów działających na rynku nieruchomości komercyjnych. Zdywersyfikowany portfel nieruchomości składa się z trzech segmentów: centrów logistycznych, centrów biurowych i parków handlowych. Starannie wyselekcjonowane lokalizacje i projekty, starannie przemyślane pod względem architektonicznym, funkcjonalnym i wykonawczym, przy zachowaniu rygorystycznych wymagań jakościowych, są podstawą sukcesu Grupy DL Invest, której portfolio obejmuje już ponad 2 000 000 mkw. nieruchomości.
Więcej informacji: www.dlinvest.pl