Eksperci Extradom.pl postanowili przyjrzeć się sytuacji geopolitycznej, a dokładnie temu, czy wydarzenia za wschodnią granicą przekładają się w jakiś sposób na koszty budowy domów w konkretnych regionach. Czy ściana wschodnia jest tańsza pod tym względem niż reszta Polski? Ile będzie kosztował metr kwadratowy domu jednorodzinnego pod koniec tego roku?
Tekst został opracowany w oparciu o kwartalne raporty kosztów budowy, które są regularnie przygotowywane przez Sekocenbud. Prezentowane w nim kwoty nie uwzględniają podatku VAT.
Jakie zmiany w kosztach budowy przyniósł I kwartał 2024 roku?
Do omówienia zmian, które zaszły w kosztach budowy domów w I kwartale 2024 roku, posłużono się estymacją na wydatki związane z postawieniem budynku jednorodzinnego o konkretnych parametrach:
- powierzchnia użytkowa 151,60 m2
- garaż jednostanowiskowy
- obiekt wzniesiony w technologii bloczków silikatowych.
Biorąc pod uwagę aktualne preferencje Polaków, to jest to jeden z większych domów. Na początku 2024 roku częściej stawiamy na budynki o mniejszej powierzchni użytkowej – najczęściej mieszczącej się w przedziale 100-120 m2. Jednak trend stawiania coraz mniejszych domów, który obserwowaliśmy w poprzednich latach, uległ pewnemu odwróceniu – zapewne stało się tak dzięki dofinasowaniu kredytów hipotecznych. – podsumowuje Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.
Jak zmieniły się koszty budowy domu na początku 2024 roku?
Interesujących i nieco zaskakujących danych dostarcza analiza kosztu budowy opisanego wcześniej domu w IV kwartale 2023 i I kwartale 2024 roku w województwie podkarpackim. Wybór padł na ten region, ponieważ na początku roku wzrost kosztów budowy był tutaj najwyższy. – zauważa ekspert.
Poniższe wyliczenia mają charakter wyłącznie informacyjny i nie obejmują kosztów zakupu działki, jej zagospodarowania ani podłączenia mediów. Każda budowa charakteryzuje się indywidualną specyfiką, na przykład warunkami gruntowymi czy klimatycznymi, co bezpośrednio wpływa na koszt poszczególnych prac. Prezentowane dane są uśrednione i zostały opracowane w celu łatwiejszego zobrazowania ogólnej sytuacji w regionie.
Koszty budowy domu – kolejne etapy krok po kroku
Zacznijmy od omówienia prac związanych z postawieniem budynku, a następnie skupmy się na pracach wykończeniowych.
Liczby podane przy poszczególnych pozycjach to koszty netto według SEKOCENBUDU na IV kwartał 2023, a następnie na I kwartał 2024 roku. Prezentowane dane dotyczą zmiany kosztów – najpierw kwotowo, potem w ujęciu procentowym.
Pierwszym etapem jest stan zerowy, a prace obejmują tutaj:
- roboty ziemne
- fundamenty
- ściany podziemia
- izolacje fundamentów i ścian podziemia.
Koszt stanu zerowego w IV kwartale 2023 wynosił 58 290 zł, a w I kwartale 2024 już 59 915 zł. To zmiana o 1 625 zł / 2,79%. Kwotowo to może niezbyt wiele, ale jest to jeden z największych procentowo wzrostów. Jest też wyraźnie powyżej poziomu inflacji, którą w pierwszym kwartale tego roku szacuje się na nieco poniżej 2%.– wylicza Rynkowski z Extradom.pl.
Stan surowy (otwarty) – ten etap budowy tradycyjnie pochłania najwięcej materiałów, a co za tym idzie i środków, stąd też jego największy wpływ na budżet całej inwestycji. Obejmuje on:
- ściany nadziemia
- stropy, sklepienia, schody, podesty
- dach – konstrukcja
- dach – pokrycie
- podłoża i kanały wewnątrz budynku
- izolacje nadziemia
- warstwy wyrównawcze pod posadzki.
Koszt stanu surowego (otwartego) w IV kwartale 2023 wynosił 270 661 zł, z kolei w I kwartale 2024 było to 284 705 zł. Tym razem zmiana to 14 044 zł / 5,19%. To największy wzrost w analizowanym okresie.
Stan wykończeniowy wewnętrzny to kolejny pod względem wysokości koniecznych nakładów etap. Obejmuje:
- tynki i oblicowania
- okna i drzwi zewnętrzne
- drzwi i okna wewnętrzne
- ścianki działowe w technologiach suchych
- roboty malarskie
- posadzki
- inne roboty wykończeniowe wewnętrzne.
Koszt prac wykończenia wewnętrznego to odpowiednio 233 500 zł w IV kwartale 2023 oraz 237 836 zł w I kwartale 2024. Zmiana wyniosła więc 4 366 zł / 1,86%. Tutaj tempo wzrostów było bardzo zbliżone do prognozowanej inflacji.
Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni z etapów wznoszenia bryły budynku. W tym czasie wykonywane są:
- elewacje
- różne roboty zewnętrzne.
Koszt prac wykończeniowych zewnętrznych w IV kwartale 2023 wynosił 98 229 zł. W I kwartale 2024 100 573 zł. W tym przypadku zmiana to 2 344 zł / 2,39 %.
Budowa domu w województwie podkarpackim, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych, to koszt 660 415 zł w IV kwartale 2023 roku, a w I kwartale 2024 roku już 682 755 zł. Zmiana wynosi 22 340 zł, czyli 3,38%. Warto jednak podkreślić, że rok do roku notujemy wzrost o jedynie 7,13%. To poziom wciąż bardzo zbliżony do wskaźników inflacji za 2023 rok i drugi najwyższy przyrost roczny w kraju, a wyższy odnotowałem tylko na Lubelszczyźnie.
Przyznaję, że nieco zaskoczyły mnie tak wysokie wzrosty kosztów budowy. W styczniu prognozowałem, że będą one na poziomie równym inflacji albo nieco niższe. O ile te przewidywania sprawdziły się dla całego kraju, o tyle w przypadku województwa podkarpackiego okazały się niedoszacowane. Być może stoi za tym wyjątkowo ciepła zima, która sprzyjała pracom budowlanym. To mogło przełożyć się na zwiększony popyt na materiały budowlane i wzrost ich cen. Wysokie koszty energii niezbędnej przy produkcji wapna, stali czy cementu, również nie pozostały bez znaczenia. – podsumowuje ekspert z Estradom.pl.
Jaki jest koszt instalacyjnych prac wewnętrznych na początku 2024 roku
Po zakończeniu budowy bryły domu możemy przystąpić do prac instalacyjnych wewnątrz. Ich ceny kształtują się następująco:
Instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe – prace na tym etapie obejmują wyposażenie domu w:
- instalacje wodociągową
- instalacje kanalizacyjną
- instalację gazową.
Koszt prac w IV kwartale 2023 wynosił 35 641 zł, a w I kwartale 2024 odpowiednio 36 216 zł. Zmiana to 575 zł, czyli1,61%. Zaopatrzenie w ciepło tradycyjnie to tylko jedna pozycja:
- instalacja centralnego ogrzewania.
Koszt tych prac w IV kwartale 2023 to 37 595 zł. W I kwartale 2024 było to 37 906 zł. To zmiana o 311 zł / 0,83%.
Techniki wentylacyjne także ograniczają się do jednej pozycji:
- wentylacja mechaniczna.
Wykonanie tych prac w IV kwartale 2023 kosztowało 33 381 zł i odpowiednio było to 33 191 zł w I kwartale 2024 roku. To jedyny spadek wartości prac w całym zestawieniu – o 190 zł, czyli różnica wynosi -0,57%.
Instalacje elektroenergetyczne to oczywiście niezbędne w każdym domu:
- tablice rozdzielcze
- instalacja oświetleniowa
- instalacja gniazd wtykowych
- instalacja odgromowa i uziemiająca.
Te kosztowały odpowiednio 29 607 zł w IV kwartale 2023 i 30 165 w I kwartale 2024. w tej pozycji mamy zmianę o 558 zł / 1,88%. To jeden z mniejszych przyrostów w zestawieniu, niemal dokładnie tyle ile wynosiła inflacja w tym samym okresie.
Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej, czyli:
- instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji
- instalacje strukturalne.
Na budowie to wciąż niemal symboliczne 1 748 zł w IV kwartale 2023 roku. W I kwartale 2024 była to kwota 1 757 zł, czyli zmiana to zaledwie 9 zł / 0,52%.
Wzrost kosztów wyposażenia domu we wszelkiego rodzaju instalacje w I kwartale 2024 w analizowanym okresie wyniósł 0,92%.
Natomiast całościowy wzrost kosztu budowy domu w 2023 roku w podkarpackim był około 1 punktu procentowego powyżej poziomu inflacji.
Czas na podsumowanie poniesionych nakładów i przeliczenie kwot. W IV kwartale 2023 roku omawiany dom w województwie podkarpackim, wyposażony już w komplet instalacji, kosztował 798 388 zł. W I kwartale 2024 roku była to kwota wyższa o 23 603 zł, czyli 821 990 zł. W ujęciu procentowym daje to 2,96%. Biorąc pod uwagę koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu, to jest to wzrost o niecałe 156 zł – z 5 266 zł/m2 w IV kwartale 2023 do 5 422 zł/m2 w I kwartale 2024 roku.
Z największym wzrostem kosztów budowy mieliśmy w województwie lubelskim – 8,79%. Najmniejsze wzrosty były na Śląsku – 0,58% i w zachodniopomorskim – 0,19%. W Warszawie, która jest tradycyjnie najdroższa, było to 1,07%. W połączeniu ze wzrostem o 1,59% w najtańszym, warmińsko-mazurskim, zaowocowało to dalszym ujednoliceniem kosztów budowy na terenie całego kraju. Obecnie różnica ta wynosi już mniej niż 11%.
Czy można skutecznie optymalizować i kontrolować koszty budowy domu?
Polecam kilka sprawdzonych sposobów na skuteczną optymalizację i kontrolę kosztów budowy domu. Jedną z metod jest zawarcie umowy na budowę z producentem domów gotowych. Drugą – kompleksowe zlecanie prac generalnemu wykonawcy. W obu przypadkach cena ustalana jest indywidualnie, dostosowana do potrzeb i wymagań zleceniodawcy, co pozwala na wzniesienie domu znacznie szybciej niż przy użyciu metod tradycyjnych. Dodatkowo odpowiednie zapisy w umowie zabezpieczają przed nieprzewidzianymi wzrostami kosztów, co minimalizuje ryzyko finansowe całej inwestycji. – dodaje Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.
Co koszty budowy mówią nam o sytuacji na w budownictwie w 2024 roku
Co miesiąc grupa PSB podaję dane dotyczące zmian cen materiałów budowlanych. W lutym 2024 roku odnotowano wzrost cen w kategoriach cement, wapno, sucha zabudowa oraz ściany i kominy o około 1%. Przekłada się to na wzrost kosztów budowy w początkowych etapach. O ile ceny globalne spadają średnio około 3% rok do roku, to w tych istotnych z punktu widzenia budżetu inwestycji kategoriach wciąż rosną, co znajduje odzwierciedlenie w kosztach budowy domów.
Czy inwestorzy unikają budowy domów na wschodzie kraju?
Czy sytuacja geopolityczna za naszą wschodnią granicą znajduje przełożenie na koszty budowy domów w 2023 i na początku 2024 roku?
Raczej nie. Najwyższe wzrosty kosztów budowy pomiędzy i kw 2023 a I kw 2024 odnotowujemy właśnie na ścianie wschodniej, graniczącej z Ukrainą Białorusią i obwodem kaliningradzkim. I tak kolejno: w wymienionym już lubelskim jest to 8,79%, podkarpackim 7,13%, podlaskim 6,50% i warmińsko-mazurskim 5,20%. Tylko ta ostatnia wartość jest poniżej średniej dla całego kraju, która wynosi 5,26%. To pokazuje, że przynajmniej na razie informacje o tym, że inwestorzy obawiają się budowy domów we wschodnich rejonach kraju są nieco przesadzone. Proces wyludniania Podlasia dotyczy konkretnych gmin, ale wiązałbym go raczej z sytuacją demograficzną, która powodują odpływ młodych ludzi z tamtych regionów do Białegostoku i innych dużych miast, co skutkuje spadkiem ludności terenów wiejskich. Jednak ten problem był już znany i zdiagnozowany na kilka lat przed gwałtownym zaognieniem się sytuacji za naszą wschodnią granicą.– podsumowuje ekspert.
Ile będzie kosztować metr kwadratowy domu jednorodzinnego pod koniec 2024 roku?
Prognozując wzrosty kosztów budowy domów w tym roku należy wziąć pod uwagę różnice między poszczególnymi regionami. W zależności od lokalizacji wzrosty te będą oscylować od około 6% do nawet 10-12%. Niższy ze wskaźników jest zbliżony do prognozowanej inflacji na ten rok, a wyższy to połowa prognozowanego wzrostu cen mieszkań w największych miastach Polski. Przewiduję, że cena netto metra kwadratowego domu jednorodzinnego pod koniec roku wynosić będzie od 5 500 do około 6 000 zł.
Wyjątkiem może być stolica, gdzie ceny tradycyjnie są najwyższe i zapewne przekroczą barierę 6 000 zł za metr kwadratowy i mazowieckie, które stanowi jej naturalne zaplecze. Jednak biorąc pod uwagę, że ceny ofertowe za metr kwadratowy mieszkania w największych miastach sięgają już kilkunastu tysięcy złotych, a za kawalerki w Warszawie płaci się dziś nawet ponad dwadzieścia tysięcy, to budowa własnego domu jest jeszcze bardziej interesującą alternatywą niż była rok temu.