Budowa mieszkań w Polsce drożeje, a deweloperzy coraz głośniej mówią o tym, że każda inwestycja startuje dziś z wyższymi kosztami początkowymi niż jeszcze rok temu. Rosną koszty robocizny, usług i przygotowania terenu, a nawet stabilizujące się materiały nie są w stanie zahamować tej spirali. Efekt? Ceny mieszkań szybują, bo sam proces ich budowy stał się najdroższy od lat.
“Eksplozja” kosztów
W latach 2021–2023 budowanie w Polsce podrożało w tempie, jakiego wcześniej nie notowano. Niektóre grupy kosztów rosły nawet o kilkadziesiąt procent rok do roku. Najbardziej szokowały ceny kluczowych materiałów: stal, drewno, styropian czy wełna mineralna, które w czasie pandemii oraz po rozpoczęciu wojny w Ukrainie potrafiły podskoczyć nawet o 100 procent. Do tego doszedł gwałtowny wzrost kosztów robocizny, napędzany presją płacową i inflacją, który dodatkowo wywindował budżety inwestycji budowlanych. Efekt? Według danych Główny Urząd Statystyczny (GUS), w II kwartale 2025 r. średni koszt budowy 1 mkw nowego budynku mieszkalnego wyniósł już 6 973 zł. – To poziom kosztów, który jeszcze kilka lat temu wydawał się nie do pomyślenia . Dziś każda nowa inwestycja startuje z wyższym progiem wejścia, a to automatycznie przekłada się na ceny ofertowe mieszkań. Bez wyhamowania kosztów pracy i usług budowlanych trudno będzie odwrócić ten trend – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.
Materiały stoją, ale rośnie wszystko inne
W tym samym czasie Narodowy Bank Polski zwraca uwagę, że choć ceny wielu materiałów zaczęły się stabilizować – co potwierdzają dane Grupy PSB Handel, według których w okresie styczeń–wrzesień 2025 r. średnie ceny materiałów budowlanych spadły o 0,8 proc. r./r. – to cała reszta „budowlanego kosztorysu” wciąż idzie w górę. Drożeje robocizna, wynajem sprzętu i usługi towarzyszące, co realnie podnosi koszt każdej inwestycji. Efekt widać w statystykach. W II kwartale br. rozpoczęto budowę ok. 55 tys. mieszkań — o 0,7 tys. mniej niż kwartał wcześniej i aż o 7,3 tys. mniej niż w II kwartale 2024 r. NBP podkreśla, że to właśnie rosnące koszty coraz częściej zniechęcają inwestorów do uruchamiania nowych projektów. – Rynek mieszkaniowy wszedł w etap, w którym koszty budowy są dominującym czynnikiem kształtującym ceny mieszkań. Nawet jeśli materiały chwilowo nie drożeją, to wzrost kosztów pracy, energii i usług wykonawczych praktycznie uniemożliwia obniżanie cen nowych lokali. Inwestycje startują dziś z dużo wyższą bazą kosztową niż jeszcze dwa lata temu, co ogranicza możliwość manewru po stronie deweloperów. Do tego dochodzą rosnące koszty gruntów i coraz dłuższe procedury administracyjne, które wydłużają i podrażają proces budowy. W takich warunkach trudno spodziewać się, by ceny mieszkań mogły realnie spaść – mówi Piotr Koszyk.
W praktyce taki wzrost kosztów oznacza, że każdy metr mieszkania musi być później sprzedany po wyższej cenie, aby inwestycja była jakkolwiek rentowna. Deweloperzy raportują, że coraz częściej muszą wybierać: albo niższy standard, albo mniej mieszkań w jednym budynku, albo po prostu wyższe ceny ofertowe. Równolegle dane NBP pokazują, że liczba pozwoleń na budowę mieszkań w I kw. 2025 r. spadła w Polsce do ok. 61,9 tys. – o około 13 proc. kwartał do kwartału. – Spadająca liczba nowych projektów w połączeniu z rosnącymi kosztami jeszcze bardziej napędza presję na wzrost cen mieszkań. Do tego dochodzi rosnący koszt kapitału i coraz droższe działki, które dodatkowo utrudniają rozpoczęcie nowych budów. Jeśli trend się utrzyma, czyli koszty budowy będą nadal rosnąć w tempie kilku procent rocznie, możemy być świadkami kolejnej fazy podwyżek cen mieszkań – mówi Piotr Koszyk z Q3D Contract.
Kondycja branży pod presją
Z rosnącymi kosztami budowy coraz gorzej radzą sobie też same firmy wykonawcze. Z danych NBP wynika, że po II kwartale 2025 r. liczba niewypłacalności w budownictwie wzrosła do 3745 podmiotów, czyli o 18 proc. więcej niż rok wcześniej, a aż 95 proc. z nich to restrukturyzacje. Jednocześnie, według Krajowego Rejestru Długów, ponad 46,6 tys. firm z sektora mierzy się dziś z koniecznością spłaty 1,74 mld zł zobowiązań. To pokazuje, że presja kosztowa odbija się nie tylko na cenach mieszkań, lecz także na stabilności całej branży.