W czerwcu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 15,6 proc. rok do roku, a średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła rekordowe 506,6 tys. zł – wynika z danych BIK. Jednocześnie kupujący coraz dokładniej analizują swoje decyzje. Dziś porównują już nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale również to, ile mieszkanie będzie kosztowało ich przez kolejne kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. To sprawia, że różnice pomiędzy nowym budownictwem a rynkiem wtórnym coraz częściej ocenia się nie przez pryzmat ceny zakupu, lecz całkowitego kosztu użytkowania.
Cena zakupu to dopiero początek
Jeszcze kilka lat temu dla wielu kupujących najważniejszym kryterium była cena za metr kwadratowy. Dziś, przy rekordowej wartości kredytów hipotecznych, coraz większego znaczenia nabiera analiza wszystkich kosztów związanych z użytkowaniem mieszkania.
Kupujący pytają już nie tylko o cenę lokalu, ale również o wysokość opłat eksploatacyjnych, standard energetyczny budynku, przewidywane koszty utrzymania części wspólnych czy zakres ewentualnych prac remontowych, które mogą pojawić się w najbliższych latach.
– Klienci coraz częściej patrzą na zakup mieszkania jak na długoterminową inwestycję. Cena nadal pozostaje ważna, ale równie istotne staje się to, ile będzie kosztowało użytkowanie nieruchomości za pięć, dziesięć czy dwadzieścia lat. To wyraźnie zmienia sposób porównywania ofert – mówi Zuzanna Należyta, Dyrektor ds. Handlowych ECO-Classic.
Skąd bierze się różnica w cenie?
Na pierwszy rzut oka dwa mieszkania o podobnym metrażu i w zbliżonej lokalizacji mogą wydawać się porównywalne. W praktyce różnice często wynikają z elementów, które nie zawsze są widoczne podczas pierwszej wizyty. Nowe budynki powstają zgodnie z aktualnymi wymaganiami technicznymi i energetycznymi. Oferują lepszą izolację termiczną, nowoczesne instalacje, wyższy standard części wspólnych czy rozwiązania poprawiające komfort codziennego użytkowania. W wielu inwestycjach standardem są windy, podziemne hale garażowe, rowerownie, komórki lokatorskie, większe przeszklenia czy infrastruktura dla elektromobilności.
To właśnie te elementy w dużej mierze wpływają na różnicę w cenie pomiędzy nowym budownictwem a częścią mieszkań z rynku wtórnego.
Koszty, których nie widać w ogłoszeniu
Cena zakupu nie zawsze odzwierciedla całkowity koszt inwestycji. W przypadku wielu mieszkań z rynku wtórnego należy uwzględnić wydatki związane z remontem, modernizacją instalacji, wymianą stolarki okiennej, odświeżeniem łazienki lub kuchni czy dostosowaniem układu pomieszczeń do współczesnych potrzeb. Istotnym elementem są również przyszłe remonty budynku. Modernizacja dachu, elewacji, pionów instalacyjnych czy wind to koszty, które w starszych nieruchomościach mogą pojawić się w kolejnych latach i wpływać na wysokość opłat ponoszonych przez mieszkańców.
– Coraz częściej rozmawiamy z klientami nie o tym, ile kosztuje samo mieszkanie, ale ile będzie kosztowało życie w nim. To zupełnie inne podejście niż jeszcze kilka lat temu – podkreśla Zuzanna Należyta.
Komfort to także technologia
Kupujący zwracają dziś uwagę na rozwiązania, które jeszcze niedawno schodziły na dalszy plan. Znaczenia nabiera izolacja akustyczna, efektywność energetyczna budynku, odpowiednia wentylacja, funkcjonalny układ mieszkań czy dostępność terenów wspólnych. Coraz większą rolę odgrywa również dostępność budynku. Winda, brak barier architektonicznych, wygodny parking czy możliwość bezpiecznego przechowywania rowerów przestają być dodatkami, a stają się standardem oczekiwanym przez klientów. Dla wielu rodzin liczy się także możliwość korzystania z infrastruktury, która powstaje wraz z nowymi inwestycjami – placów zabaw, zieleni, stref rekreacyjnych czy lokali usługowych w najbliższym otoczeniu.
Rynek wtórny nadal ma swoje atuty
Nie oznacza to, że rynek wtórny traci na znaczeniu. Dla wielu kupujących jego największą zaletą pozostają dojrzałe dzielnice, rozwinięta infrastruktura oraz możliwość szybkiego wprowadzenia się do gotowego mieszkania.
Coraz częściej jednak o wyborze decyduje nie tylko cena zakupu, ale bilans wszystkich kosztów i korzyści. Kupujący analizują standard budynku, przyszłe wydatki oraz komfort użytkowania w dłuższej perspektywie.
Kupujący porównują wartość, a nie tylko cenę
Najnowsze dane GUS pokazują, że rynek mieszkaniowy pozostaje stabilny. W okresie od stycznia do maja 2026 roku wydano pozwolenia na budowę blisko 120 tys. mieszkań, czyli o 16,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie liczba mieszkań oddanych do użytkowania pozostaje na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego. Eksperci zwracają uwagę, że wraz z rosnącą wartością kredytów hipotecznych zmienia się sposób podejmowania decyzji przez klientów. Coraz częściej nie pytają oni wyłącznie o cenę za metr kwadratowy, ale o to, jak będzie wyglądało codzienne życie w danym miejscu oraz jakie koszty będą ponosić przez kolejne lata.
– Dziś kupujący oczekują pełnej informacji o wartości nieruchomości. Cena jest jednym z elementów tej układanki, ale równie ważne stają się jakość wykonania, rozwiązania techniczne, koszty utrzymania i komfort użytkowania. To właśnie te elementy coraz częściej decydują o wyborze konkretnego mieszkania – podsumowuje ekspertka ECO-Classic.