Nadchodzi czas stabilizacji, elastyczności i innowacji.
Warszawa, 3 marca 2025r. – Rok 2025 zapowiada się jako czas ewolucji i stabilizacji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Po dynamicznych zmianach ostatnich lat, branża wkracza w nową fazę, w której kluczową rolę odegrają innowacje technologiczne, ESG oraz zmieniające się preferencje najemców.
Rekordowy poziom podaży magazynowej
Polski rynek magazynowy osiągnął w 2024 roku rekordowy poziom 34,74 mln m² całkowitej podaży, co oznacza wzrost o ponad 40% w ciągu trzech lat. Mimo tej dynamicznej ekspansji, pojawiają się wyzwania związane z potencjalną nadpodażą w niektórych regionach, takich jak Polska Centralna (współczynnik pustostanów 10,1%) oraz Wrocław (10,5%).
Stabilny popyt w kluczowych regionach stymuluje podaż
Warszawa, Wrocław i Poznań wyróżniają się stabilnym popytem, co pozwala na szybsze wynajmowanie nowych powierzchni przy atrakcyjnych stawkach. Sektor e-commerce odpowiadał za jedną trzecią wynajętej powierzchni, stymulując rozwój magazynów miejskich i „last mile”. W 2024 roku na rynek trafiło ponad 2,6 mln m² nowej powierzchni, z czego największa podaż została odnotowana we Wrocławiu (519 tys. m²), Warszawie (461 tys. m²) oraz na Górnym Śląsku (356 tys. m²).
Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska, zauważa: „W 2024 roku polski rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych utrzymał stabilny wzrost mimo wyzwań, takich jak spowolnienie gospodarcze, ograniczony dostęp do kapitału czy wysoka inflacja. W ubiegłym roku zasoby powierzchni magazynowej wzrosły w Polsce o ok. 10% r/r i w 2025 roku przekroczą 35 mln m2.”
Wyzwania i możliwości dla deweloperów i inwestorów
Mimo dużej liczby nowych magazynów, deweloperzy nadal budują i planują kolejne inwestycje. Jednak może to rodzić ryzyko nadpodaży w niektórych lokalizacjach, która może prowadzić do korekt czynszowych i dłuższego procesu komercjalizacji.
Anna Dominiak, Real Estate Account Manager w REDD, analizując tę sytuację podkreśla: „W kontekście nadwyżki podaży, szczególną uwagę należy zwrócić na Polskę Centralną, gdzie już teraz współczynnik pustostanów wynosi 10,1%. Prognozy wskazują, że po zakończeniu bieżących inwestycji wartość ta może wzrosnąć. Taka sytuacja rodzi dwa istotne zagrożenia. Po pierwsze, wzrost pustostanów generuje presję na obniżkę czynszów, co wpływa na rentowność projektów deweloperskich. Po drugie, wydłużony proces komercjalizacji nowych obiektów może skutkować stagnacją inwestycyjną w przyszłości. Podobna sytuacja może dotyczyć Górnego Śląska, który stanowi jeden z najważniejszych węzłów logistycznych w kraju.”
Paweł Toński, prezes zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), podkreśla: „Już od połowy roku widać było ożywienie na rynku, co chwila pojawiały się informacje o kolejnych negocjacjach, a ostatecznie łączna wartość transakcji osiągnie około 4.5 miliarda euro. (…) Wydaje się, że to ożywienie powinno utrzymywać się w 2025. To z pewnością będzie korzystne dla całego rynku, gdyż wzrost płynności powinien i zwiększyć apetyt deweloperów na nowe projekty, i apetyt inwestorów na zakupy.”
Ewa Zawadzka, dyrektor działu ds. Rozwoju Nieruchomości w MDC², dodaje: „Wydłużenie procesu negocjacyjnego na rynku powierzchni magazynowych wynika przede wszystkim ze zwiększonej ostrożności, spowodowanej zmianami, które zaszły w ostatnich latach w otoczeniu ekonomicznym (pandemia, wojna w Ukrainie). Dziś każdą decyzję poprzedza dokładna analiza lokalnego rynku pracy, wymagań i kosztów oraz budżetu związanego z okresem najmu.”
Prognozy na 2025 rok
Przed nami rok pełen wyzwań i możliwości, w którym umiejętność dostosowania się do zmieniających się potrzeb rynku, inwestowanie w technologie oraz zrównoważony rozwój będą kluczowe dla utrzymania konkurencyjności. W 2025 roku Polska umocni swoją pozycję jako dynamicznie rozwijający się hub logistyczny w Europie, jednocześnie stając się rynkiem bardziej świadomym ekologicznie i efektywnym energetycznie.
Tomasz Puch, Founder & CEO BTV, zauważa: „Rynek wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce przechodzi obecnie fazę stabilizacji po okresie dynamicznego wzrostu. Kluczowym motorem popytu pozostają sektor e-commerce oraz handel detaliczny plus coraz częściej produkcja, które generują znaczne zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty.”
Paweł Sapek, SVP, Regional Head Central Europe w Prologis uzupełnia: „Kluczowym trendem będzie stopniowa kompresja wskaźnika pustostanów w kierunku 6-7%, przy jednoczesnym utrzymaniu stabilnego popytu, zwłaszcza ze strony sektora 3PL, e-commerce i produkcji. W takich warunkach deweloperzy mogą wykazywać większą elastyczność w negocjacjach dotyczących starszych powierzchni magazynowych, co stworzy nowe możliwości dla najemców.”
Anna Mazepa, Asset Management Director w Logicor, dodaje: „Współczesne magazyny łączą funkcje przechowywania, lekkiej produkcji i automatyzacji, co zwiększa wydajność i redukuje koszty. Zmieniające się realia gospodarcze, w tym konieczność radzenia sobie z zakłóceniami w globalnych łańcuchach dostaw, zmuszają firmy do przemyślenia strategii lokalizacji produkcji i logistyki, czyli przenoszenia operacji bliżej rynków końcowych. W efekcie rośnie zapotrzebowanie na obiekty magazynowe i przemysłowe zlokalizowane w strategicznych punktach.”
Norbert Kowalczyk, Asset & Leasing Manager w Griffin Capital Partners, mówi: „Patrząc w przyszłość, rok 2025 zapowiada się jako okres dalszej odbudowy popytu i aktywności inwestycyjnej. Wzrost zainteresowania najemców oczekiwany jest przede wszystkim na rynkach regionalnych, które w ostatnich latach mierzyły się z większymi wyzwaniami. Dalsza ekspansja oraz modernizacja istniejących zasobów nieruchomości magazynowych będą kluczowe dla utrzymania konkurencyjności”
Krzysztof Foks, Head of Research w REDD, podsumowuje: „W najbliższych latach uważna analiza rynku oraz adaptacja do zmieniającej się sytuacji będą bardzo ważne dla utrzymania równowagi pomiędzy podażą a popytem w sektorze magazynowym. Inwestowanie w technologie oraz zrównoważony rozwój to bezsprzecznie ważne elementy, o których należy pamiętać podejmując decyzje biznesowe.”
Więcej danych i analiz wraz z wykresami znajduje się w raporcie dostępnym do pobrania na stronie: https://www2.reddplatform.com/raporty/magazyny-w-2024-roku-rozwoj-wyzwania-i-perspektywy/
***
O Grupie REDD
Firma technologiczna, która jest pierwszym dostawcą danych o nieruchomościach komercyjnych w regionie CEE. Uznana za jeden z 25 najlepszych start-upów PropTech w Europie (wg Vestbee). Monitorując ponad 6000 biurowców i magazynów w 5 krajach jest największą platformą informacyjną dla profesjonalistów. Produkty firmy przeznaczone są dla funduszy inwestycyjnych, asset managerów oraz doradców i agentów. Grupa REDD jest też pierwszą w Polsce firmą technologiczną na rynku nieruchomości komercyjnych, która podpisała porozumienie z Głównym Urzędem Statystycznym (GUS). GUS wykorzystuje dane REDD do raportowania do Eurostatu.