Ważny element kosztów wspólnych, który wpływa na poziom odwiedzalności centrów handlowych
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wskazuje, że jakość parkingu w centrum handlowym, a także poziom jego bieżącej obsługi, mają bezpośredni wpływ na zainteresowanie klientów – a przede wszystkim na liczbę osób odwiedzających obiekt. Parkingi są istotnym elementem kosztów wspólnych – za które płacą najemcy w galeriach handlowych. Dlatego powinny być wyjątkowo starannie przygotowane – zgodnie z potrzebami i oczekiwaniami klientów. Doświadczenia wskazują, że klienci często oceniają centrum handlowe przez jego parkingi i jest to ważny element wyboru lokalizacji zakupów. Klienci muszą mieć kilkugodzinny, bezpłatny dostęp do parkingów w centrach handlowych – bo koszty ich utrzymania w pokrywają sklepy i punkty usługowe.
„Parking to ważny element w ocenie centrum handlowego. Klienci zwracają uwagę na dostępność, rozplanowanie, wygodę parkowania, oświetlenie, poczucie bezpieczeństwa. Mieliśmy wiele doświadczeń potwierdzających wpływ funkcjonowania parkingów na centrum. Jako przykład podam, że zamknięcie jednego poziomu parkingowego zmniejszyło natychmiast o kilkanaście procent poziom odwiedzalności konkretnego centrum handlowego. Podobne obserwacje mamy w obiektach, gdzie parkingi są wygrodzone, źle oświetlone albo śliskie i pełne kałuż. Strome, kręte podjazdy i wąskie, źle wyprofilowane zakręty w licznych przypadkach – już podczas uroczystości otwarcia centrum handlowego – powodowały w przypadku mniej doświadczonych kierowców zarysowanie szerszych aut. Złe doświadczenia mieliśmy także w sytuacji wprowadzenia płatności za parkingi – zwłaszcza w tych centrach, w których nigdy nie brakowało miejsc do parkowania. Istotnym utrudnieniem dla klientów jest, że parkingi płatne obsługiwane są przez różne systemy pobierania biletów, a nie wszystkie są intuicyjne. W przypadkach urządzeń mniej przyjaznych w eksploatacji przy bramkach tworzą się kolejki, a czekający w nich klienci dają wyraz swym negatywnym emocjom. Klienci muszą mieć przynajmniej dwugodzinny bezpłatny dostęp do opcji parkingowej – zwłaszcza, że to my, najemcy płacimy za utrzymanie parkingów – tak, jak wszystkich innych powierzchni wspólnych. Naturalne jest zatem oczekiwanie adekwatnej jakości usługi. To są kwestie, które powinny być bardzo dokładnie planowane i nadzorowane przez zarządców i właścicieli galerii handlowych. Parkingi bezwzględnie powinny być miejscami przyjaznymi dla klientów” – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
ZPPHiU wraz ze swoimi członkami – najemcami powierzchni w galeriach handlowych – przygotowują się do rozliczeń kosztów wspólnych za 2022 rok. Właściciele sklepów i punktów usługowych obawiają się, że znów będą musieli dopłacać do wcześniej zapłaconych opłat. Z pewnością dopłaty będą poddane szczegółowym analizom – najemcy oczekują transparentnego udokumentowania poniesionych wydatków. Ponadto ZPPHiU rozpoczyna wśród swoich członków badanie jakości zarządzania kosztami wspólnymi przez zarządców galerii handlowych. Celem badania będzie wskazanie najlepiej i najgorzej ocenianych firm odpowiadających za opłaty serwisowe w centrach handlowych.
Obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w większości galerii handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu. Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę – oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia, itp.
ZPPHiU stoi na stanowisku, że czynsz i opłaty w centrach handlowych powinny być obniżane w przypadku przestojów, utrudnień w działaniu jak choćby brak prądu. Obecnie takie zdarzenia, które nie pozwalają prowadzić najemcom sprzedaży, nie wpływają na obniżenie opłat. Co więcej – centra handlowe nigdy nie obniżyły ani czynszu, ani opłat eksploatacyjnych po zamknięciu handlu w niedziele – choć w te dni zrezygnowano z usług typu ochrona czy sprzątanie, a przychody najemców obniżyły się. Dlaczego najemcy muszą płacić tyle samo także za okresy, w których nie mogą prowadzić sprzedaży?
ZPPHiU zwraca ponadto uwagę, że informacja o wzroście obrotów w centrach handlowych – czyli łącznej wartości obrotów najemców, którzy prowadzą sklepy i punkty usługowe – nie jest niestety optymistyczna. Wzrost obrotów jest wynikiem inflacji – a nie oznacza większych zysków dla najemców. Co więcej – koszty rosną szybciej niż przychody – zwłaszcza wydatki na zatrudnienie i eksploatację. Oznacza to, że sklepy i punkty usługowe – choć mają wyższe nominalnie obroty – notują realnie niższe zyski.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) oraz Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) podczas Pierwszego Kongresu ZPPHiU i PSNPH przedyskutowały najistotniejsze kwestie poruszane przez Kodeks Najlepszych Praktyk w umowach najmu według najemców. Przygotowany przez PSNPH Kodeks, uaktualniający dokument powstały w 2011 roku, wskazuje na oczekiwane przez najemców standardy współpracy i komunikacji z właścicielami oraz zarządcami centrów handlowych. Zasady proponowane przez Kodeks mają właściwie rozłożyć ryzyka biznesowe obu stron umowy.
Zofia Morbiato – dyrektor generalny w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od dwóch lat. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza ponad 150 firm, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników. Listę firm członkowskich, postulaty, aktualne informacje o działaniach podejmowanych przez ZPPHiU i wszelkich aktywnościach, także medialnych, jego przedstawicieli można znaleźć na stronie:
https://zpphiu.pl/
https://www.linkedin.com/company/42895191