Burzyć czy remontować? Odpowiedzi na to pytanie formułują podmioty zainteresowane nabyciem starszych nieruchomości handlowych. Polski rynek nieruchomości znajduje się w momencie, gdy coraz więcej obiektów handlowych wzniesionych kilkanaście lat temu nie przystaje do współczesnych warunków rynkowych. Są to dawne galerie handlowe, super i hipermarkety, które cechuje nierzadko wspólny mianownik: znajdują się w topowych, ustalonych w świadomości konsumentów lokalizacjach handlowych. Jednym z takich obiektów jest dawna Galeria Ozimska w Opolu, której zasadniczą częścią był w przeszłości hipermarket Tesco. Obecnie dawny projekt handlowy przechodzi metamorfozę. Na pytania dotyczące przebudowy, repozycjonowania i budowy wartości dodanej starszych handlowych obiektów odpowiada Bartosz Nowak, Partner Zarządzający w Scallier, firmie, która współodpowiadała za akwizycję dawnej Galerii Ozimskiej i przygotowała koncepcję komercjalizacji i repozycjonowania obiektu, a obecnie w imieniu właściciela, firmy Redkom Development sprawuje nadzór nad komercjalizacją i zarządza nieruchomością, która zmieniła również nazwę i na rynku funkcjonować będzie jako Ozimska Park.
Burzyć czy remontować to zasadnicze pytanie w odniesieniu do starszych obiektów handlowych. Jak brzmi odpowiedź?
Nie jest ona oczywista. Specyfikacja techniczna obiektów pierwszej generacji mocno odstaje nie tylko od bieżących wymagań konsumentów, co do jakości nieruchomości, ale także od obowiązujących norm prawnych. Remont takich nieruchomości jest trudny, czasochłonny i kosztowny oraz wymaga zwiększenia generowanych przez nie przepływów pieniężnych, aby inwestycja była opłacalna. Ozimska Park, handlowy koncept powstający w miejscu dawnej Galerii Ozimskiej zaoferuje mieszkańcom więcej powierzchni, nowoczesne przestrzenie oraz nowy format – częścią nowego projektu jest park handlowy z ofertą dopasowaną do wymagań okolicznych mieszkańców. Przeprowadzenie inwestycji na tak dużą skalę, nowa nieruchomość dostarczy na rynek 18 000 mkw. powierzchni wynajmowalnej, w przypadku projektu w Opolu było uzasadnione ze względu na charakterystykę działki, która umożliwiała implementację szeroko zakrojonych zmian oraz jej bardzo dobrą lokalizację – projekt mieści się w bliskiej odległości od ścisłego centrum miasta.
Czyli lokalizacja i jej potencjał odgrywają kluczową rolę?
Oczywiście. Jest to jeden z najważniejszych czynników warunkujących sukces inwestycji. Centralna lokalizacja Ozimska Park gwarantuje łatwy dojazd dla przyszłych klientów handlowego kompleksu i to zarówno tych zmotoryzowanych, jak i poruszających się komunikacją publiczną, a została ona rozwinięta w znacznym stopniu dzięki temu, że obiekt znajduje się w tradycyjnie handlowej lokalizacji, która w świadomości mieszkańców Opola funkcjonuje już od wielu lat. W pobliżu tego projektu znajduje się też wiele innych obiektów handlowych i usługowych. Słowem lokalizacja ta przez cały czas funkcjonowała.
Inne uwarunkowania mogą towarzyszyć starszym projektom, które powstały w zupełnie różnym otoczeniu i na działkach, na których stoją może okazać się biznesowo bardziej zasadne przygotowanie na przykład mieszkaniowej inwestycji wielorodzinnej.
Kluczem wydaje się być również oferta takiego obiektu, która dopasowana jest do oczekiwań lokalnych społeczności?
To niezmiennie istotny czynnik i co więcej musimy pamiętać o obecnym kształcie sektora nieruchomości handlowych i ewoluujących preferencjach konsumentów. Polski rynek, szczególnie duże miasta, jest mocno nasycony wielkopowierzchniowymi galeriami handlowymi oraz spolaryzowany: w przeciwieństwie do największych ośrodków miejskich mieszkańcy wielu mniejszych polskich miast nie mają ciągle dostępu do nowoczesnej oferty handlowej. Ponadto wiele osób, łącznie z tymi mieszkającymi w miastach, chce robić zakupy szybko i wygodnie, i nie tracić niepotrzebnie czasu. W przypadku Ozimska Park w Opolu zaproponowaliśmy więc połączenie różnych koncepcji: z jednej strony mamy tradycyjną galerię handlową z ofertą uznanych marek, a z drugiej handlowy park, dla tych z klientów, którzy chcą zakupy zrobić w możliwie krótkim czasie i stąd też nazwa dla nowego projektu.
Przygotowanie takiej koncepcji wymaga doświadczenia. Są to kapitałochłonne inwestycje, które niosą ze sobą ryzyko. W jaki sposób ograniczyć ryzyko inwestycyjne dla inwestorów?
Scallier od kilkunastu lat specjalizuje się w komercjalizacji i zarządzaniu obiektami handlowymi w tym mniejszymi handlowymi formatami. Obecnie oferujemy bodajże najwięcej lokali handlowych w małych handlowych konceptach spośród wszystkich polskich firm mających w swojej ofercie lokale w parkach. Na wybranych rynkach jesteśmy także deweloperem. W Rumunii funkcjonują już 4 handlowe obiekty wybudowane i w pełni skomercjalizowane przez Scallier, które na rumuński rynek dostarczyły ponad 30 000 mkw. handlowej powierzchni, a dwa kolejne parki o łącznej powierzchni wynajmowalnej blisko 19 000 mkw. zostaną oddane do użytku w bieżącym roku. Doświadczenie zdobyte na wielu rynkach, bardzo dobre relacje z najemcami, zarówno międzynarodowymi, jak i polskimi sieciami handlowymi oparte na odnoszonych przez nich biznesowych sukcesach dzięki naszemu doradztwu, pozwalają nam racjonalnie ocenić potencjał biznesowy każdej nieruchomości i do minimum ograniczyć ryzyko dla inwestorów, dla których działamy.
Wykorzystując nasz know-how przygotowujemy produkty inwestycyjne dopasowane formatem do specyfiki danych lokalizacji. Naszym klientom, w tym inwestorom i deweloperom, doradzamy nierzadko już na etapie wyboru lokalizacji obiektywnie szacując jej potencjał i upewniając się, że realizacja ich zamierzeń przyniesie im spodziewane zyski.
Dziękuję za rozmowę.