Obecny, kończący się rok, z pewnością zapisze się w historii za sprawą ogromnej zmienności na rynkach, inflacji na poziomie blisko 20% i szalejących kosztów energii. Kolejny rok daje nadzieję na uspokojenie nastrojów, ale mało kto liczy na znaczące spowolnienie inflacji – ceny będą nadal wzrastać. Spółki, które zawarły w tym roku umowę najmu zwrotnego, mają pewną przewagę, to znaczy uzyskały znaczące środki ze sprzedaży swojej nieruchomości, której wartość ostatnio znacząco wzrosła. Z otrzymanych środków większość przedsiębiorstw mogła spłacić istniejące, często droższe zobowiązania. Przy utrzymującej się wysokiej inflacji najem zwrotny wciąż będzie wyjątkowo korzystny. Co najważniejsze spółka otrzyma finansowanie w wartości rynkowej swoich nieruchomości. Otrzymaną kwotę można reinwestować lub zaoszczędzić na redukcji istniejącego zobowiązania, a przy zawarciu wieloletniej umowy najmu mieć stabilny czynsz, którego wartość nie zależy od wskaźników typu WIBOR/EURIBOR.
„Rekomendujemy to rozwiązanie naszym klientom, dużym spółkom o przychodach powyżej 100 mln PLN posiadającym w swoim majątku istotne nieruchomości o charakterze produkcyjnym, biurowym, magazynowym czy handlowym” mówi Mariusz Stępień, CFO w INWI.
Sale and leaseback lub inaczej najem zwrotny to transakcja, która składa się z dwóch łączących się ze sobą etapów. Po pierwsze firma sprzedaje swoją nieruchomość inwestorowi, a następnie podpisuje umowę najmu i dalej prowadzi działalność w identycznym zakresie w tej samej nieruchomości. Jak można ostatnio zauważyć stawki czynszu za najem powierzchni magazynowej czy produkcyjnej znacząco wzrosły. Były to wzrosty większe niż inflacja w strefie euro. Firma, która zdecyduje się na najem zwrotny, zawierając wieloletnią umowę najmu, ma pewność, że jej stawka czynszu będzie stabilna, niezależna od popytu czy podaży powierzchni magazynowych w danej strefie. Czynsz w najmie zwrotnym nie podąża bezpośrednio za rynkiem. Oznacza to, że stawki rynkowe czynszu na rynku mogą wzrosnąć dużo bardziej. Jeśli spółka zawarła długoletnią umowę najmu zwrotnego, to może mieć pewność, że jej stawki czynszu istotnie nie wzrosną.
Umowa najmu zwrotnego dodatkowo często gwarantuje sprzedającemu prawo pierwokupu po okresie wynajmu. Korzyść z tego typu transakcji polega na tym, że firmy mogą natychmiast zainwestować kapitał z powrotem w swoją podstawową działalność. Co więcej, firmy zachowują pełną kontrolę operacyjną nad swoimi aktywami w trakcie trwania umowy najmu zwrotnego, co oznacza, że nie występują żadne ograniczenia w działaniu.
„Aby walczyć z rosnącymi kosztami, spółki muszą dokładniej przyjrzeć się swoim aktywom i znaleźć sposoby na uwolnienie kapitału. Jednym z możliwych źródeł finansowania, które często nie jest brane pod uwagę, jest nieruchomość będąca w posiadaniu spółki” dodaje Mariusz Stępień.
W przypadku przedsiębiorstw, które prowadzą działalność produkcyjną/magazynową, aktywa te mają znaczący udział w bilansie, często finansowany kapitałem własnym, którego upłynnienie jest najtrudniejsze. Korzystnym rozwiązaniem jest transakcja najmu zwrotnego. Odzyskanie środków zamrożonych w nieruchomości i reinwestowanie tych dochodów z powrotem w core business może nie tylko pomóc firmom przetrwać falę rosnących cen, ochronić kapitał ludzki, ale także zapewnić kapitał potrzebny do długoterminowego wzrostu i sukcesu.
Transakcje sale and leaseback zyskują popularność zarówno w Polsce, jak i na świecie. Z rozwiązania tego skorzystały już między innymi firmy z branży FMCG, takie jak Danone (Polska); handlowej – Makro Cash and Carry (Polska), OBI (Polska), Badcock Home Furniture (USA); telekomunikacyjnej – Orange (Polska); transportowej – DSV (Polska), Post NL (Holandia); Jacky Perrenot (Francja); czy motoryzacyjnej – MAN (Polska). Z transakcji sale and leaseback korzystają także banki, między innymi Crédit Agricole (Włochy), czy Goldman Sachs (UK); branża handlu detalicznego – Carrefour (Hiszpania), Auchan (Francja), Decathlon (Francja), Mercadona (Hiszpania), Adeo (Francja, Hiszpania); technologiczna – Nokia (Finlandia), Syngenta (Holandia); paliwowa – BP (UK); HoReCa – The Cosmopolitan (USA), rozrywkowa – Cedar Fair (USA).
Transakcje typu sale and leaseback w Polsce zazwyczaj opiewają na kwoty od 20 do 75 milionów euro, a środki mogą zostać wypłacone nawet w ciągu dwóch lub trzech miesięcy – dużo szybciej niż w przypadku tradycyjnego procesu pozyskiwania finansowania od banków.
Korzyści wynikające z udziału w transakcji najmu zwrotnego
1. Najem zwrotny zapewnia kapitał o wartości rynkowej nieruchomości.
2. Pełna elastyczność w przeznaczeniu środków ze sprzedaży. Pozyskany kapitał można przeznaczyć na inwestycje, spłatę zobowiązań, dywidendę.
3. Okres najmu, wykup, wysokość czynszu, opłaty serwisowe – wedle ustaleń stron. Proponowany okres najmu jest długoletni i wynosi minimum 10 lat z możliwością wielokrotnego przedłużenia opcją pierwokupu lub wykupu. Tym samym w pełni zabezpiecza dalsze niczym nieograniczone działanie spółki w danym obiekcie.
4. Miesięczny czynsz nie zależy od stawki WIBOR/EURIBOR, to tańsza alternatywa w dobie rosnących stóp procentowych. Przedsiębiorca może zaliczyć koszty czynszu do kosztów uzyskania przychodów.
5. Sale and leaseback to proces szybki i często finansowo korzystniejszy niż inne sposoby pozyskania środków. Transakcja nie wymaga żadnego wkładu własnego.
Transakcje typu sale and leaseback dotyczą nie tylko istniejących budynków, ale także nieruchomości planowanych i w budowie. Transakcja przeprowadzona na tym etapie może zagwarantować pewność sfinansowania całej inwestycji bez konieczności zaciągania wysokooprocentowanych zobowiązań.