Koszty budowy domów ustabilizowały się, ale tylko pozornie. Najnowsze dane z III kwartału pokazują, że choć tempo wzrostów wyhamowało, to presja kosztowa nie zniknęła, drożeją działki, robocizna i materiały. Równolegle rośnie zainteresowanie technologiami prefabrykowanymi, które mogą zyskać na znaczeniu w nadchodzącym sezonie. Eksperci Extradom.pl przeanalizowali dane Sekocenbudu, regionalne różnice i przedstawiają prognozy na 2026 rok.
Jeszcze do niedawna inwestorzy najchętniej wybierali domy o powierzchni 140–160 m². Obecnie coraz większym zainteresowaniem cieszą się projekty mniejsze, od 90 do 110 m², rzadziej przekraczające 130 m². Za tą zmianą stoi prosta kalkulacja: mniejsza powierzchnia i prosta bryła to jeden z najbardziej efektywnych sposobów na ograniczenie kosztów samej budowy i późniejszego użytkowania.
Przy zastosowaniu podobnych rozwiązań projektowych, technologii i standardu wykonania, koszt metra kwadratowego budowy pozostaje niemal niezmienny niezależnie od wielkości domu. To oznacza, że każda dodatkowa powierzchnia przekłada się bezpośrednio na wzrost całkowitych nakładów.
Jak zmieniły się koszty budowy w III kwartale 2025?
Z najnowszych danych opublikowanych w biuletynie Sekocenbudu wynika, że wzrost kosztów budowy domów jednorodzinnych w skali roku wyniósł średnio 2,97% – czyli niemal tyle, ile wyniosła oficjalna inflacja.
Zmiany te nie są jednak takie same w całym kraju. Największy wzrost odnotowano w województwie zachodniopomorskim, aż 5,47%. Za to w Małopolsce ceny pozostały niemal bez zmian – roczna dynamika wyniosła tam zaledwie 0,96%.
Porównując tylko II i III kwartał 2025 roku, średnia zmiana cen wyniosła 0,63%. Najwyraźniejszy wzrost wystąpił w woj. lubuskim (2,73%), podczas gdy w woj. lubelskim zanotowano spadek – o 1,06%.
– Warto też zwrócić uwagę na przekroczenie symbolicznego progu kosztowego w województwie mazowieckim. Poza samą Warszawą średni koszt budowy przekroczył 6006 zł/m². Najniższe stawki nadal obowiązują w woj. lubelskim, gdzie średnia wynosi 5518 zł/m². W stolicy zaś cena sięga już 6214 zł/m² – zauważa Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.
Dla inwestora planującego budowę domu o powierzchni 90–110 m² oznacza to, że powinien przygotować się na koszt od około 495 tys. do 660 tys. zł – a w Warszawie nawet powyżej 680 tys. zł.
Koszty robót budowlanych rosną, ale są wyjątki
W przypadku prac budowlanych kwartalne wzrosty były relatywnie niewielkie: 0,63% dla stanu wykończeniowego zewnętrznego, 0,85% dla stanu surowego otwartego i 0,86% dla stanu zerowego.
W ujęciu rocznym te wartości wyniosły odpowiednio: 2,9%, 3,9% i 4,1%. To właśnie te etapy generują największy udział w budżecie inwestycji.
Z drugiej strony są pozycje, które wyraźnie potaniały – przykładem może być instalacja centralnego ogrzewania. Jej koszt spadł w ujęciu kwartalnym o 3,19%, a rok do roku aż o 10,8%.
– Jednocześnie odpływ doświadczonych wykonawców w połączeniu z dużym popytem prowadzi do wzrostu cen usług. Zjawisko to może się nasilić wiosną i latem 2026 roku – zwłaszcza jeśli dojdzie do kolejnej obniżki stóp procentowych – komentuje Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.
Wzrost cen energii napędza koszty budowy
Wzrost cen energii przekłada się bezpośrednio na wyższe koszty materiałów budowlanych, zwłaszcza tam, gdzie sam proces produkcji jest energochłonny. Dotyczy to stali, cementu i pustaków. To, w połączeniu z rosnącymi kosztami transportu i pracy, nawet przy stabilnej inflacji może wpływać na dalsze podwyżki.
Kredyty hipoteczne – aktualna sytuacja i możliwe zmiany
Obniżki stóp procentowych już wpływają na rynek. Rośnie liczba zapytań o kredyty i utrzymuje się duże zainteresowanie zakupem działek. Możliwe złagodzenie rekomendacji S (obowiązującej od połowy 2023 roku) zapewne przełoży się na dalszą poprawę zdolności kredytowej Polaków.
Z drugiej strony nie należy oczekiwać istotnych obniżek marż bankowych – zwłaszcza w kontekście niedawnego wzrostu podatku CIT dla sektora finansowego.
Działki budowalne coraz droższe – szczególnie w dobrych lokalizacjach
W wielu lokalizacjach ceny działek budowlanych rosną w tempie przekraczającym 10–15% rocznie. To efekt ograniczonej podaży gruntów w dobrych lokalizacjach i przedłużających się prac planistycznych nad uchwaleniem planów ogólnych.
Dla inwestorów oznacza to konieczność odpowiednio wcześniejszego podjęcia działań. Po 1 lipca 2026 roku część parceli może czasowo utracić status gruntów budowlanych w związku z brakiem nowego planu ogólnego.
Budowa prefabrykowana – realna odpowiedź na braki wykonawców
Ograniczona dostępność ekip i rosnące koszty usług sprawiają, że coraz większym zainteresowaniem cieszą się technologie prefabrykowane. W 2026 roku można spodziewać się poszerzenia oferty domów gotowych oraz większej konkurencji między producentami, co może przynieść korzyści cenowe dla inwestorów.
Prefabrykacja to także mniejsze ryzyko przekroczenia budżetu i krótszy czas realizacji, co dla wielu inwestorów będzie istotnym argumentem przy wyborze technologii.
Jak będą się kształtowały koszty budowy w 2026 roku?
Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl przewiduje, że w 2026 roku nie dojdzie do żadnych znaczących zmian w sektorze budownictwa jednorodzinnego.
– Spodziewam się ożywienia, wywołanego poluzowaniem polityki kredytowej. W skali całego kraju będzie to oznaczać dalszy, powolny wzrost kosztów budowy — w tempie od 1% do 2% kwartalnie, z możliwymi wahaniami w poszczególnych regionach – ocenia Rynkowski z Extradom.pl. – Przekładając to na konkretne liczby, średni koszt budowy metra kwadratowego domu (dla 16 województw i Warszawy) w połowie 2026 roku wyniesie 5920 zł/m², a do końca 2026 roku wzrośnie do poziomu około 6040 zł/m².
Koniec roku spokojny, ale początek sezonu może zaskoczyć