Koszty wspólne muszą być stałe i określane z góry
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wraz ze swoimi członkami – najemcami powierzchni w galeriach handlowych – przygotowują się do rozliczeń kosztów wspólnych za 2022 rok. Właściciele sklepów i punktów usługowych obawiają się, że znów będą musieli dopłacać do wcześniej zapłaconych opłat. Z pewnością dopłaty będą poddane szczegółowym analizom – najemcy oczekują transparentnego udokumentowania poniesionych wydatków. Ponadto ZPPHiU rozpoczyna wśród swoich członków badanie jakości zarządzania kosztami wspólnymi przez zarządców galerii handlowych. Celem badania będzie wskazanie najlepiej i najgorzej ocenianych firm odpowiadających za opłaty serwisowe w centrach handlowych.
„Nie wykluczamy pogłębionego audytowania takich obiektów handlowych, których zarządcy są szczególnie kreatywni w tym zakresie już od jakiegoś czasu” – mówią przedstawiciele ZPPHiU.
ZPPHiU apeluje, by wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu.
„Do tej pory koszty wspólne były wyłącznym zmartwieniem najemców. Dlaczego? Bo zarządcy i tak wszystkie wydatki – nieważne czy uzasadnione, czy nie – przerzucali na nas. Taka praktyka sprawia, że nie trzeba zarządzać gospodarnie i szukać oszczędności. To podejście musi się skończyć – dlatego walczymy o jedną, stałą i z góry określaną kwotę kosztów wspólnych. Jeśli zarządca będzie miał z góry określony, stały budżet – to w jego najlepszym interesie będzie, aby go nie przekroczyć. To są właśnie równe relacje, o które walczymy. Jest wiele takich przykładów, gdzie już dawno można było szukać oszczędności – choćby koszty energii czy marketingu, którego wyniki nie są podawane do wiadomości najemców. Wystarczy zmienić żarówki na diody LED albo lepiej zaplanować akcje marketingowe, by w ujęciu rocznym zanotować duże oszczędności. Dlaczego zarządcy dopiero teraz zaczynają myśleć o takich rozwiązaniach? Bo wcześniej nie musieli – wszystkie opłaty przecież i tak pokrywaliśmy my, najemcy. Przerzucanie wszelkich kosztów na swoich partnerów sprawia, że właściciele obiektów nie ponoszą żadnych ryzyk – a te dotyczące nieruchomości powinny być po ich stronie. Dlatego tak głośno apelujemy o zmianę i wprowadzanie dobrych standardów do naszych relacji. Warto jednak podkreślić, że są pozytywne wyjątki – właścicieli galerii dbających o interes nie tylko własny, ale i najemców, dzięki czemu są bardzo dobrze oceniani. Czyli widzimy także dobre praktyki, które można wdrażać na rynku” – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
Obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w większości galerii handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu. Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę – oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia, itp.
ZPPHiU stoi na stanowisku, że czynsz i opłaty w centrach handlowych powinny być obniżane w przypadku przestojów, utrudnień w działaniu jak choćby brak prądu. Obecnie takie zdarzenia, które nie pozwalają prowadzić najemcom sprzedaży, nie wpływają na obniżenie opłat. Co więcej – centra handlowe nigdy nie obniżyły ani czynszu, ani opłat eksploatacyjnych po zamknięciu handlu w niedziele – choć w te dni zrezygnowano z usług typu ochrona czy sprzątanie, a przychody najemców obniżyły się. Dlaczego najemcy muszą płacić tyle samo także za okresy, w których nie mogą prowadzić sprzedaży?
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) i Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) podczas Pierwszego Kongresu ZPPHiU oraz PSNPH przedyskutowały najistotniejsze kwestie poruszane przez Kodeks Najlepszych Praktyk w umowach najmu według najemców. Przygotowany przez PSNPH Kodeks, uaktualniający dokument powstały w 2011 roku, wskazuje na oczekiwane przez najemców standardy współpracy i komunikacji z właścicielami oraz zarządcami centrów handlowych. Zasady proponowane przez Kodeks mają właściwie rozłożyć ryzyka biznesowe obu stron umowy.
Zofia Morbiato – dyrektor generalna w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od dwóch lat. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza ponad 150 firm, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników. Listę firm członkowskich, postulaty, aktualne informacje o działaniach podejmowanych przez ZPPHiU i wszelkich aktywnościach, także medialnych, jego przedstawicieli można znaleźć na stronie: https://zpphiu.pl/