Po niezwykle dynamicznych latach 2021-2024 hiszpański rynek nieruchomości wyraźnie zmienia kierunek. Mimo wciąż dużego zainteresowania, liczba transakcji spada. Ceny nadal rosną, a wraz z nimi selektywność klientów, którzy uważnie analizują nie tylko lokalizację i udogodnienia, ale też sytuację prawną i potencjał inwestycyjny nieruchomości. Tatiana Pękala z Dream Property Marbella podsumowuje drugi kwartał 2026 roku i wskazuje najważniejsze tendencje na popularnym Costa del Sol.
Mniej transakcji, wyższe ceny
Sygnały zapowiadające zmianę rynkową były widoczne już w 2025 roku. Zainteresowanie zakupem nieruchomości w Hiszpanii pozostaje duże, jednak okres szybkich i często emocjonalnych decyzji stopniowo ustępuje miejsca bardziej świadomemu podejściu. Atrakcyjny widok, nowoczesna architektura i dobry adres nadal mają znaczenie, ale coraz częściej są tylko punktem wyjścia do dalszej analizy. Kupujący dokładniej przyglądają się dziś bezpieczeństwu prawnemu, możliwościom wynajmu oraz perspektywom długoterminowego wzrostu wartości.
Dane z kwietnia 2026 r. wskazują, że liczba transakcji sprzedaży w całej Hiszpanii spadła o 10,2%, podczas gdy ceny wzrosły o 9,4%. W Andaluzji sprzedaż była niższa o 8,5%, a ceny wzrosły o 8,6%.
Mniejsza aktywność transakcyjna nie przełożyła się więc na korektę cen. W najbardziej cenionych lokalizacjach podaż dobrej jakości nieruchomości pozostaje ograniczona, a popyt tworzą zarówno klienci krajowi, jak i nabywcy zagraniczni.
Świadomy klient
– Rynek utrzymuje swoją atrakcyjność, ale staje się bardziej selektywny. Kupujący poświęcają więcej czasu na ocenę nieruchomości. Przekonanie, że wszystko, co znajduje się na Costa del Sol, automatycznie zyska na wartości, jest zastępowane racjonalną analizą. Klienci chcą wiedzieć, co wyróżnia dany projekt, jak rozwija się jego otoczenie i czy w przyszłości będą mogli swoje mieszkanie sprawnie i z zyskiem sprzedać – mówi Tatiana Pękala, właścicielka Dream Property Marbella. – Uważam, że to korzystna zmiana. Zakup zagranicznej nieruchomości powinien być poprzedzony analizą znacznie szerszą niż porównanie widoków i ceny za metr kwadratowy. Liczą się lokalne przepisy, stan prawny, kondycja wspólnoty, przyszłe koszty oraz płynność danego segmentu rynku. Dobra nieruchomość to dziś nie tylko atrakcyjny adres, ale również solidnie zweryfikowane aktywo – dodaje.
Dla Dream Property Marbella drugi kwartał 2026 roku był wyraźnie lepszy od pierwszego
i porównywalny z analogicznym okresem ubiegłego roku. Popyt ze strony polskich klientów utrzymał się na stabilnym poziomie. Nie zmieniły się również zasadniczo ich preferencje – polscy inwestorzy nadal poszukują apartamentów i domów łączących wysoką jakość życia z wysokim potencjałem inwestycyjnym.
Najem krótkoterminowy wymaga analizy prawnej
W ostatnich miesiącach szczególnie dużo emocji wywołują przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego. W maju 2026 roku hiszpański Sąd Najwyższy zakwestionował obowiązek wynikający z krajowej procedury jednolitego rejestru najmu i uzyskiwania numeru NRUA.
Nie oznacza to jednak zniesienia kontroli nad rynkiem najmu turystycznego. W Hiszpanii nadal obowiązują regulacje regionalne i lokalne, a znaczenie mogą mieć również zasady przyjęte przez wspólnotę mieszkaniową. Możliwości legalnego prowadzenia najmu należy zatem sprawdzać indywidualnie dla każdej nieruchomości.
– Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, czy daną nieruchomość można wynajmować turystycznie. Wspieramy klientów w analizie nie tylko przepisów obowiązujących w regionie
i gminie, lecz także dokumentacji budynku oraz uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Deklaracja sprzedającego lub informacja zawarta w ogłoszeniu nie powinny absolutnie zastępować prawnego due diligence, przeprowadzonego przez niezależnego prawnika – wyjaśnia właścicielka Dream Property Marbella.
Regulacje wpływają przede wszystkim na nabywców lokali kupowanych wyłącznie z myślą
o maksymalizacji przychodów z platform rezerwacyjnych. W zdecydowanie mniejszym stopniu oddziałują na segment nieruchomości nabywanych jako drugi dom, miejsce okresowego pobytu lub długoterminowa lokata kapitału.
Polacy kupują przede wszystkim drugi dom
Polski popyt na Costa del Sol ma niemal w całości charakter nierezydencki. W odróżnieniu od części klientów brytyjskich czy francuskich, którzy częściej rozważają stałą przeprowadzkę do Hiszpanii i zmianę rezydencji podatkowej, Polacy najczęściej poszukują tzw. second home oraz sposobu na geograficzną dywersyfikację majątku.
Nieruchomość ma umożliwiać regularne pobyty, zapewniać rodzinie własną bazę w Hiszpanii,
a jednocześnie zachowywać wartość w dłuższym okresie. Możliwość wynajmu w czasie, gdy właściciele z niej nie korzystają, zazwyczaj nie stanowi już głównego powodu zakupu.
– Polski klient coraz częściej patrzy na nieruchomość w Hiszpanii jak na część rodzinnej strategii majątkowej. Nie chodzi wyłącznie o stopę zwrotu z najmu. Liczą się możliwości korzystania
z domu, ochrona części kapitału poza Polską i perspektywa wzrostu wartości w długim terminie – zauważa ekspertka.
Kredyty hipoteczne nadal dostępne
Większość polskich nabywców przeznacza na zakup nieruchomości zgromadzone nadwyżki finansowe, jednak część klientów korzysta z kredytów hipotecznych. Hiszpańskie banki nadal finansują zakupy dokonywane przez nierezydentów.
Proces wymaga dobrego przygotowania dokumentacji dotyczącej dochodów, zobowiązań i źródła kapitału. Warunki kredytowania zależą od profilu klienta, wartości nieruchomości oraz polityki konkretnego banku.
– Finansowanie pozostaje dostępne, ale banki znacznie dokładniej analizują sytuację klienta niż kilka lat temu. Warto rozpocząć rozmowy kredytowe jeszcze przed wyborem konkretnej nieruchomości. Pozwala to poznać realny budżet, przygotować dokumenty i przede wszystkim zrealizować proces z sukcesem i bez stresu – wskazuje Tatiana Pękala.
Spokojniejsze lato, większa aktywność jesienią
Druga połowa 2026 roku powinna przebiegać zgodnie z sezonowością rynku. Lato jest tradycyjnie spokojniejszym okresem. Nie oznacza to osłabienia popytu, to efekt naturalnego cyklu obserwowanego od lat.
Ponownego wzrostu aktywności można oczekiwać od września, kiedy na rynek wracają zarówno kupujący, jak i właściciele rozważający sprzedaż. Jesień pozostaje jednym z ważniejszych okresów transakcyjnych, szczególnie dla osób planujących zakończenie procesu przed końcem roku.
– Nie odnotowujemy przesłanek wskazujących na gwałtowną korektę cen. Największym zainteresowaniem będą nadal cieszyć się nieruchomości w dobrych lokalizacjach, oferujące wysoką jakość wykonania i przekonujący potencjał wzrostu wartości – dodaje Tatiana Pękala.
Hiszpania na celowniku międzynarodowego kapitału
Długoterminowemu zainteresowaniu hiszpańskim rynkiem sprzyja jego międzynarodowy charakter. Według badania CBRE European Investor Intentions Survey 2026 Hiszpania znalazła się na pierwszym miejscu wśród preferowanych europejskich kierunków inwestycji w nieruchomości.
Costa del Sol od lat pozostaje jednym z najbardziej międzynarodowych rynków nieruchomości w Europie. Kupujący pochodzą z kilkudziesięciu państw i kierują się różnymi motywacjami. Część poszukuje domu wakacyjnego, część planuje przeprowadzkę, a pozostali traktują zakup jako sposób na dywersyfikację majątku.
Ta różnorodność ogranicza zależność regionu od sytuacji gospodarczej w wybranym kraju. Słabsza aktywność klientów z poszczególnych państw europejskich może być równoważona przez popyt z innych rynków. Na Costa del Sol coraz większe znaczenie zyskują między innymi nabywcy z Bliskiego Wschodu i Ameryki Północnej. Co ciekawe, widoczne jest również zainteresowanie ze strony biur nieruchomości z Dubaju, których klienci poszukują możliwości ulokowania części kapitału w Europie.
– Costa del Sol nie opiera się na jednej grupie kupujących. To rynek zasilany przez kapitał z wielu części świata, co zwiększa jego odporność na krótkoterminowe zmiany koniunktury w poszczególnych państwach. Nie oznacza to, że każda nieruchomość będzie równie dobrym zakupem. Ważne są: stosunek jakości do ceny, mikrolokalizacja oraz sytuacja prawna – podsumowuje Tatiana Pękala.
Istotna dla rynku może być również rosnąca grupa zamożnych Polaków. Prognozy Knight Frank zakładają, że liczba osób w Polsce zaliczanych do grupy ultra-high-net-worth może w ciągu najbliższych 5 lat wzrosnąć o ok. 63%. Prawdopodobnie przełoży się to na popyt na nieruchomości, zwłaszcza w segmencie premium.